Жилищные кооперативы создаются и осуществляют свою деятельность в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями.

Жилищный кооператив обладает специальной (или уставной, целевой) правоспособностью, что характерно для некоммерческих организаций (п. 1 ст. 49 ГК РФ).

Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица.

Как и все некоммерческие организации, жилищные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность  лишь  постольку,  поскольку это служит достижению целей, ради  которых  они  созданы.

При этом предпринимательская деятельность должна соответствовать этим целям.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом кооператива. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

Уставом жилищного объединения должно быть определено (пп.1, пп.4 ч.1 ст.137, пп.8 ст.138, п.4 ст.

148 ЖК РФ) право заключать договоры: на управление многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме; договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов жилищного кооператива, а также иных собственников помещений, не являющихся его членами.

Возможны несколько схем деятельности жилищного кооператива при управлении многоквартирным домом, которые тесно взаимосвязаны с положениями устава жилищного кооператива и решением общего собрания членов кооператива.

I схема. Жилищный кооператив действует в целях управления многоквартирным домом собственными силами без привлечения управляющей организации. Жилищный кооператив заключает договоры на оказание коммунальных и прочих услуг в интересах своих членов и других собственников.

В данном случае управление многоквартирным домом может быть реализовано в двух вариантах:

1. В Жилищном кооперативе все или большинство видов работ выполняют нанятые им работники (уборщики мест общего пользования, лестничных клеток, сантехники, плотники и т.п.).

Отдельные виды работ в соответствии с заключенными жилищным кооперативом договорами выполняют подрядные специализированные организации (например, Мослифт, исполняющий работы по обслуживанию лифтов).

Жилищный кооператив от своего имени в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, т.е.

выступает исполнителем коммунальных услуг, а также с иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов жилищного кооператива, таких, например, как услуги связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п..

При таком варианте все виды расходов и доходов, связанные с управлением домом, отражаются в годовом финансовом плане (смете доходов и расходов), в том числе платежи за коммунальные и иные услуги.

2.

Жилищный кооператив заключает договор с одной подрядной организацией на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме.

Самостоятельно заключает в интересах своих членов и иных собственников помещений договоры на предоставление коммунальных услуг, выступая их исполнителем, а также договоры на предоставление прочих услуг.

В соответствии с заключенным с подрядной организацией договором все расходы жилищного кооператива, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, исполняемые данной подрядной организацией, должны будут отражаться в финансово-хозяйственном плане одной цифрой. Кроме того, в хозяйственно-финансовом плане должны быть указаны иные расходы (при наличии), а также платежи за коммунальные и прочие услуги. В качестве доходов в смете отражаются членские взносы и обязательные платежи собственников помещений, не являющихся членами жилищного кооператива, расходуемые на оплату услуг по заключенному жилищным кооперативом договору с подрядной организацией, коммунальные и прочие услуги, а также другие доходы, связанные с ведением жилищным объединением хозяйственной деятельности.

При необходимости (например, для отчета жилищного кооператива перед Дирекцией ЖКХиБ АО (ранее – ГУ ИС АО) за полученные субсидии из бюджета города на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме) расходы жилищного кооператива, направленные на исполнение обязательств по договору с подрядной организацией на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, должны быть расшифрованы по видам работ и услуг и прилагаться к хозяйственно-финансовому плану.

II схема. Жилищный кооператив действует с целью представления интересов своих членов и собственников помещений в многоквартирном доме, заключив договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Правление жилищного кооператива (п.4 ст.

148 ЖК РФ) заключает от имени жилищного кооператива по поручению его членов или от имени и за счет своих членов, иных собственников помещений в многоквартирном доме (согласно прилагаемому списку) в их интересах договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией и поручает такой организации в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в данном доме лицам коммунальные услуги, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом, хозяйственно-финансовая деятельность ведется жилищным кооперативом только при наличии работ, выполняемых непосредственно данным жилищным объединением.

То есть жилищный кооператив не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается в соответствии со своим уставом какой-либо предпринимательской деятельностью или иной деятельностью, а также не формирует целевых фондов, направляемых, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Однако бухгалтерская, налоговая и статистическая отчетность жилищного кооператива должна сдаваться в соответствующие государственные органы в установленные законом сроки, ответственность за её ведение несет председатель правления.

В случае выполнения жилищным кооперативом какой-либо деятельности, приносящей доход, при наличии заключенного договора управления с управляющей организацией отдельным его членам, нанятому персоналу может выплачиваться вознаграждение за произведенные работы.

В соответствии с разъяснением, которое приводится в письме Минрегиона России от 20.03.2007 № 4989-СК/07 в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, не может быть исполнителем коммунальных услуг.

В Москве могут быть использованы как первая, так и вторая схемы деятельности жилищных объединений без разрешения конфликтных ситуаций с ресурсоснабжающими организациями в судебном порядке.

Существуют и иные схемы организации деятельности жилищного кооператива, например, это может быть нижеприведенная схема.

III схема. Жилищный кооператив действует с целью управления многоквартирным домом собственными силами, однако не реализовывал свое право на заключение договоров на оказание коммунальных и прочих услуг в интересах своих членов и других собственников.

В таком случае содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме может осуществляться жилищным кооперативом в соответствии с вариантами, изложенными в первой схеме, однако собственники помещений должны будут самостоятельно заключать договоры на предоставление коммунальных ресурсов как при непосредственном управлении. Ресурсоснабжающие организации при этом должны будут обеспечивать таким собственникам предоставление коммунальных услуг на входе в многоквартирный дом на границе балансовой принадлежности (эксплуатационной ответственности), в том числе в силу публичности договора. Если же договоры с ресурсоснабжающими организациями необходимо заключить, то жилищный кооператив может заключить их на основании ст. 138 ЖК РФ, как законный представитель собственников, т.е. от имени собственников и за их счет по прилагаемым спискам.

Такая схема не противоречит положениям ЖК РФ и применяется в большом количестве муниципальных образований Российской Федерации. Однако применение такой схемы в Москве потребует от руководителей жилищного кооператива хорошего знания законодательства, чтобы отстоять в судебном порядке свое право не заключать договоры по предоставлению коммунальных услуг населению.

При любой схеме управления многоквартирным домом отношения жилищного кооператива с собственниками помещений в многоквартирном доме  закреплены следующим образом. Отношения с членами жилищного кооператива по исполнению их обязательств, связанных с правом собственности на помещение в многоквартирном доме, строятся в соответствии с Уставом жилищного кооператива на основании членства.

Собственник помещения, являющийся членом жилищного кооператива, вправе принимать участие в управлении многоквартирным домом путем принятия решений на общем собрании членов жилищного кооператива, в силу чего ему должно быть известно, какие приняты решения по установлению размеров расходов на планируемый год, по отчислениям в резервные и иные фонды, по размерам платежей каждого собственника в многоквартирном доме и т.п. Поэтому соглашений, дополняющих или подтверждающих наличие прав и обязанностей между членом жилищного кооператива и жилищным кооперативом не требуется.

С собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами жилищного кооператива, жилищный кооператив обязан заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг, Это согласуется с положением  п.1 ст.161 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которым сделки  юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме.

Заключение договора с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, вызвано тем, что с одной стороны такой собственник в силу закона обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве, а с другой стороны собственник, не являющийся членом жилищного кооператива, не обладает правами и не связан обязательствами, которые изложены в Уставе жилищного кооператива.

Данный договор должен быть заключен с каждым из собственников помещений в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, как с физическими и юридическими лицами, так и с представителем собственника помещений, находящихся в государственной собственности.

Прокуратура разъясняет: Отличие приобретения жилья по договору долевого участия от приобретения жилья путем вступления в жилищно-строительный кооператив

• 
• Прокуратура разъясняет: отличие приобретения жилья по договору долевого участия от приобретения жилья путем вступления в жилищно-строительный кооператив
• Договор участия в долевом строительстве
• По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
• Основным плюсом данной схемы является распространение на взаимоотношения между застройщиком и дольщиком гарантий ФЗ N 214-ФЗ и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, что подразумевает проверку Росреестром застройщика и правомерности строительства, исключает риск «двойных» продаж и делает договоры и права публично зарегистрированными.
• Статья 48 Закона о государственной регистрации недвижимости содержит особенности регистрации договора участия в долевом строительстве:
• — осуществляется по совместному заявлению застройщика и участника долевого строительства;
• — самое сложное — оказаться первым дольщиком, поскольку для регистрации первого договора участия в долевом строительстве застройщик должен представить практически все документы, необходимые для подтверждения права застройщика на привлечение денежных средств дольщика;
• — для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве документы, которые уже имеются в досье, не запрашиваются, но дополнительно застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка, в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого дольщика;
• — заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные условия (п. 4 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ), без которых не будет считаться заключенным:

— определение подлежащего передаче конкретного объекта. Должно быть указано, какую конкретно квартиру застройщик должен передать дольщику. Причем если раньше закон предусматривал буквально пару строк на тему того, как определять квартиру, то с 1 января 2017 г. законодатель прописал требования к формулировке максимально подробно. Так, застройщик обязан указать в договоре:

1. план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
2. сведения о виде, назначении, этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости;
3. назначение объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение);
4. этаж квартиры;
5. общую площадь, количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;

— срок передачи квартиры дольщику. В данном вопросе есть нюанс — застройщики иногда указывают срок в днях или месяцах, исчисляемых с даты ввода дома в эксплуатацию (вначале дом принимает госкомиссия, и лишь потом квартира передается дольщику).

Но если для даты ввода дома в эксплуатацию срок не установлен, то становится неизвестен срок передачи построенного объекта дольщику. Поэтому рекомендуется указывать конкретный срок передачи объекта дольщику типа «до ____ 20__ г.».

Отметим, что в рекламе всегда пишут достаточно приемлемые сроки окончания строительства объекта, но если данные сроки не отражены в договоре, то можно предъявить претензии застройщику о распространении недобросовестной рекламы;

— цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Следует проследить, чтобы цена была установлена твердой и не подлежала изменению. Более того, при поступлении просьбы застройщика довнести деньги после заключения договора и при отсутствии такого условия в договоре дольщик вполне вправе ответить отказом.

Единственным вариантом увеличения цены может быть итоговое увеличение количества квадратных метров квартиры. Оплата должна быть внесена именно денежными средствами (требование ФЗ N 214-ФЗ).

Дольщику следует обратить внимание на форму расчетов — не рекомендуется вносить деньги в кассу (по соображениям безопасности), лучше настоять на перечислении денег. Если же застройщик настаивает на внесении в кассу, то необходимо получить документ о внесении средств.

Следует обратить внимание на реквизиты получателя денежных средств. Это обязательно должен быть застройщик, на которого оформлено разрешение на строительство, а не двойник с похожими реквизитами.

Законодательство допускает и схему оплаты третьему лицу, допустим, подрядчику застройщика, но в этом случае следует особенно внимательно проверить полномочия лица, подписывающего договор с дольщиком, для исключения увода денег по мошенническим схемам. Целесообразно производить оплату через аккредитив после государственной регистрации договора участия в строительстве;

— гарантийный срок на объект долевого строительства. Срок для самой квартиры должен быть не менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование — не менее 3 лет (ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ).

Если в этот срок будут выявлены недостатки, то участник долевого строительства вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в срок, согласованный с застройщиком.

Отметим, что культура написания претензий застройщику в период гарантийного срока в России еще малоразвита, дольщики не воспринимают квартиру как товар, который должен быть определенного качества. Но если в квартире что-то сломалось, что-то не работает, то застройщик обязан бесплатно это наладить или заменить в течение гарантийного срока;

— способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Согласно ст. 12.1 ФЗ N 214-ФЗ в обеспечение возврата денежных средств и штрафов в залог в пользу дольщика оформляется земельный участок и возводимые объекты. Кроме того, обязательство по передаче дольщику объекта долевого строительства должно обеспечиваться либо поручительством банка, либо страхованием ответственности;

— данные о приобретаемых дольщиком объектах социального назначения (если приобретаются).

Условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. Застройщик такого иска подать не вправе.

Из других условий договора следует обратить внимание на конечный результат работ: часто застройщик прямо в договоре указывает на то, что квартира не предусматривает отделки, стяжек пола, сантехнического оборудования, доводки электричества до комнат, сантехники. Все это повлечет дополнительные расходы, сравнимые с покупкой в итоге готовой квартиры.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)

Жилищным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Деятельность данных кооперативов урегулирована в разделе V ЖК РФ «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы», ст. 116 ГК РФ, а также Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах».

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Схема такова: для целей удовлетворения потребности в жилье создается и регистрируется в установленном порядке юридическое лицо — ЖСК или ЖНК, утверждается устав данного лица, назначается председатель и правление кооператива. Как правило, это аффилированные с застройщиком лица.

Приобретение квартиры в ЖСК — один из немногих случаев в нашем современном законодательстве, когда право собственности возникает независимо от его регистрации в ЕГРН. Согласно п. 4 ст.

218 ГК РФ член ЖСК становится собственником помещения с момента полной выплаты своего паевого взноса — при условии, конечно, что такая квартира к этому моменту уже существует: невозможно стать собственником того, чего нет.

Поскольку в наше время паевой взнос обычно выплачивается задолго до окончания строительства дома, член ЖСК в большинстве случаев становится собственником с момента ввода этого дома в эксплуатацию. В дальнейшем регистрация его права производится на основании предоставленных кооперативом документов о полной выплате паевого взноса.

Документальное оформление вступления в ЖСК, в отличие от заключения договора участия в долевом строительстве, не предполагает государственной регистрации. На ЖСК не распространяются применяемые к застройщикам требования о размере минимального уставного капитала, предоставлении обеспечения своих обязательств, подготовке проекта будущего дома, составлении и публикации проектной декларации.

Если по договорам участия в долевом строительстве застройщик может привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, то ЖСК может быть создан и начать собирать деньги задолго и до получения разрешения, и до приобретения прав на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство. Это все предопределяет большую популярность ЖСК среди застройщиков.

Но у всякой медали есть оборотная сторона, есть она и у ЖСК.

Во-первых

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются разновидностями потребительских кооперативов, создаваемых в целях удовлетворения потребности их членов в жилых помещениях. Деятельность данных кооперативов в настоящее время регулируется § 6 гл. 4 ГК РФ и разд. V Ж К.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в определенных ЖК, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 110 ЖК).

ЖК различает два вида потребительских кооперативов:

• 1) жилищный кооператив — создается для приобретения, реконструкции и последующего содержании многоквартирного дома;
• 2) жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — создается для строительства, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома.

Все кооперативы при получении ими соответствующего разрешения на строительство могут выступать в качестве застройщика.

Жилищные кооперативы следует отличать от жилищных накопительных кооперативов (ЖНК).

Основное различие между ними заключается в принципе их деятельности: жилищные кооперативы за счет объединения средств своих членов приобретают (осуществляют строительство, реконструкцию) многоквартирного дома, а ЖНК аккумулируют денежные средства и используют их для приобретения или строительства жилых помещений для своих участников.

При этом ЖНК не ограничивается какой-либо одной из форм деятельности: он может осуществлять строительство и приобретать готовые жилые помещения. Кроме того, ЖНК не ограничен рамками одного многоквартирного дома. Функций по управлению многоквартирными домами ЖНК не осуществляет.

В отличие от ТСЖ жилищные кооперативы предполагают объединение имущественных взносов членов для достижения общей цели.

Членом жилищного кооператива может быть гражданин, достигший возраста 16 лет, юридическое лицо в случаях, установленных законодательством РФ. Так, при осуществлении кооперативом функций управления многоквартирным домом членом кооператива может быть юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме.

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (ст. 112 ЖК).

Лицо, желающее вступить в жилищный кооператив, подает заявление, которое должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива (ст. 121 ЖК).

В уставе жилищного кооператива

Как я купила квартиру через жилищный кооператив

Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.

Татьяна Смирнова

купила квартиру в рассрочку

Профиль автора

Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. За три года сэкономила на платежах около ста тридцати тысяч рублей. Расскажу, что такое жилищный накопительный кооператив, как я его выбрала и стала пайщиком.

Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.

Кооперативы имеют официальный статус и подчиняются законодательству РФ. Существует три вида кооперативов — жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. Деятельность первых двух видов регулируется главой 11 жилищного кодекса.

Они могут купить квартиры своим пайщикам только в определенном доме.

Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать со строящимися домами, но с 25 декабря 2018 года такие кооперативы не могут вкладывать деньги граждан в недостроенные дома.

Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Гражданин вступает в жилищный накопительный кооператив (ЖНК), становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков. За целевым расходованием средств строго следят налоговые органы и Центральный банк России.

Пайщики тоже следят за расходованием средств. Для этого кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты. Кроме этого пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры для пайщиков. Избранное правление руководит всей деятельностью кооператива.

Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку.

Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму.

Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

Общий котел официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участники кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование.

Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья.

До полного погашения квартира остается собственностью кооператива.

В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру с помощью средств банка, собственником становишься сразу. Но квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

Пай не могут забрать за долги. Если пайщик объявлен банкротом или судебные приставы арестовали имущество, пай остается неприкосновенным.

Существует несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Поэтому я воспользовалась другими популярными способами: поисковой системой и социальными сетями.

По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила 112 тысяч результатов, из них ссылки на разные кооперативы были на первых двух страницах, дальше только статьи и ссылки на законы.

Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

Оказалось, что в Казани создан жилищный накопительный кооператив на базе местного застройщика: пайщики покупают квартиры только у него. Такое сотрудничество выгодно всем.

Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 тысяч рублей членскими взносами.

Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.

В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть их сводится к тому, что если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег.

Риск действительно велик: год назад в России работало 78 жилищных накопительных кооперативов, сейчас 12 из них закрыто, еще 4 находятся на грани банкротства. Можно нарваться на мошенников, которые работают под маркой кооператива.

Они собирают деньги, а потом пропадают. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.

Я получила выписку на 700 страницах. Вначале идет информация о кооперативе: официальное название и статус, юридический адрес, фамилия директора. Ниже — информация о пайщиках: фамилия, имя, отчество, ИНН и дата вступления в ЖНК.

Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги в паевом фонде и тем быстрее движется очередь.

В первое время в мой кооператив вступало не больше 10 человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак.

Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.

По ОГРН узнала, когда создан кооператив, по какому адресу зарегистрирован, фамилию директора

С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

В реестре ЦБ можно посмотреть отметки о неблагонадежности кооператива

Документы с сайта кооператива. После официальных документов я изучила организационные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно исследуйте.

Чтобы проверить добросовестность жилищного накопительного кооператива, сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес.

Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, это мошенничество.

Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из госреестра, значит кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.

Документ
Что смотреть

Устав ЖНК	Права и обязанности кооператива Права и обязанности пайщиков Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива
Положение о формах участия	Как действует кооператив Как стать пайщиком Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья
Положение о паевом фонде	Как формируется паевой фонд На что тратят деньги из паевого фонда
Решение Банка России	Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Что смотреть

1. Права и обязанности кооператива
2. Права и обязанности пайщиков
3. Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере

4. Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива

Положение о формах участия

Что смотреть

1. Как действует кооператив
2. Как стать пайщиком

3. Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья

Что смотреть

1. Как формируется паевой фонд
2. На что тратят деньги из паевого фонда

Что смотреть

Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из госреестра и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

Аудиторское заключение — это отчет на 56 страницах, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет.

Во второй части аудитор дает понятные объяснения по каждому пункту бухгалтерского учета: с каких средств кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность. Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась двумя разделами.

«Расходование активов». У кооперативов две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы пайщиков, в другую — паевые взносы.

Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры.

Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, что все в порядке.

Аудиторское заключение подтвердило мое мнение, что кооперативу можно доверять.

Отзывы из социальных сетей.

Кооперативы по-новому: что такое ЖСК с господдержкой

«РБК-Недвижимость» разбирается в тонкостях нового закона о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). Поправки призваны упростить механизмы создания кооперативов с господдержкой и в разы увеличить количество граждан, которые смогут построить себе жилье.

С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой. Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья.

В настоящее время в России, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), пресс-служба которого предоставила «РБК-Недвижимости» информационные справки о новом законе, около 10 тыс. человек зарегистрировано в подобных кооперативах. Закон позволит существенно увеличить количество потенциальных пайщиков ЖСК, следует из материалов агентства.

Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с законом № 161-ФЗ, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками, рассказали «РБК-Недвижимости» в АИЖК.

По оценке экспертов агентства, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления АИЖК бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее).

В ЖСК с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве.

 ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.

Жилищные кооперативы в СССР

Первые жилищные кооперативы появились Советском Союзе в 1921 году, после нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок «Сокол» в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930.

Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения.

На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману.

К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.

Что изменится в ЖСК с господдержкой

Одно из главных нововведений — упрощение процедуры передачи земельного участка кооперативу (отменено условие о передаче земельного участка после уплаты 20% паевых взносов), а также исключение риска появления обманутых дольщиков. Данные поправки, по оценке АИЖК, позволят строить доступное жилье на землях, переданных агентством в безвозмездное пользование кооперативам, что улучшит жилищные условия россиян соответствующих категорий.

Помимо изменений в № 161-ФЗ, подготовлены поправки в Жилищный кодекс РФ, которые дают возможность членам кооперативов с господдержкой привлекать кредитные средства на оплату паевого взноса под залога пая (по аналогии с ипотекой под залог договоров долевого участия — ДДУ).