Значительные суммы, которыми оперируют на рынке недвижимости, привлекают внимание граждан с криминальными наклонностями. Чтобы предотвратить мошенничество при продаже квартиры, нужна качественная подготовка сделки. Кроме незаконных технологий ниже рассмотрены способы распознавания и предотвращения опасных действий.

Мошенничество с документами

При подготовке сделки необходимо обратить пристальное внимание на признаки мошенничества с любым документом:

• плохо читаемый, неразборчивый текст;
• сокращения и неполная информация, затрудняющая однозначную идентификацию человека (квартиры);
• опечатки, потертости, исправления, другие дефекты;
• ошибки в датах, названиях муниципальных образований;
• различные подписи одного лица.

Ниже рассмотрены последовательно типичные виды мошенничества с фальсификацией сопроводительных документов. В х приведены характерные признаки потенциально опасных ситуаций.

Подложная доверенность

Такой способ мошенники применяют для продажи. Выбирают квартиру, владелец которой находится в длительном отпуске (командировке). Кроме фальшивой, используют доверенность с истекшим сроком действия либо отозванный документ. Подделка выявляется с помощью обращения в нотариальную контору, заверившую соответствующий документ.

К сведению! Обоснованные подозрения вызывает оформление доверенности не по месту расположения объекта недвижимости. В самых сложных ситуациях нотариус является одним из участников мошеннической схемы.

Для предотвращения проблем рекомендуется личное знакомство с владельцем объекта недвижимости. Желательно, чтобы он поставил подпись собственноручно под основным договором купли-продажи, а также в заявлении на регистрацию прав нового собственника в отделении «Росреестра». Помните – доверенность обязательно заверяют в нотариальной конторе, выбранной продавцом.

К сведению! За дополнительную плату нотариуса для оформления сделки (заверения отдельных документов) можно вызвать на дом.

Для исключения мошенничества по рассматриваемой схеме рекомендуется пользоваться специализированным федеральным сервисом от Федеральной нотариальной палаты. В дистанционном режиме предлагается бесплатный поиск в сводной базе данных. Проверка доверенностей выполняется по следующим параметрам:

• номер документа;
• дата составления;
• ФИО нотариуса, уполномоченного работника администрации (консульского учреждения).

Подложный паспорт

В этом случае подразумевается изготовление документа с несколькими уровнями защиты. Достоверная подделка паспорта – сложное мероприятие. Эту мошенническую технологию применяют для продажи дорогой квартиры. Доступ к оригиналу удостоверения личности, чтобы затем подделать его, можно получить в процессе оформления типового договора аренды.

Выявление подобных фальшивок затруднительно даже для профессионалов. Как правило, для организации мошенничества применяют дубликаты документов, подтверждающих право собственности. Настоящий владелец возвращает собственность обратно по решению суда. Покупатель теряет выплаченную сумму без компенсации.

Подложный адрес квартиры

Типичный алгоритм мошенничества:

• продать надо квартиру в плохом санитарно-техническом состоянии по адресу: ул. Бородинская, д. 1, корп. 2;
• снимают в аренду аналогичное жилье с безупречными потребительскими характеристиками, но в другом корпусе (№ 5);
• показывают идеальный объект, но документы оформляют на первый вариант.

После завершения подобной сделки обоснованные претензии предъявить трудно даже при наличии ответчика по исковому заявлению (агентства недвижимости, частного риэлтора). Однако для предотвращения мошенничества покупателю достаточно проявить элементарную внимательность при проверке сопроводительной документации.

Нарушение прав третьих лиц

В этом разделе представлены собственники, претендующие на квартиру или соответствующую долю. В некоторых ситуациях речь идет о пожизненных правах проживания (постоянной прописки). Понятно, что подобное «приятное дополнение» значительно уменьшает ценность объекта недвижимости.

Нарушение прав детей

Вплоть до совершеннолетнего возраста каждый ребенок защищен с помощью специальных нормативов действующего законодательства от мошенничества. Охрану прав и оперативные проверки обеспечивают специализированные органы опеки и попечительства (ОиП). По базовым правилам:

• ребенок должен быть прописан по адресу места жительства хотя бы одного из родителей;
• его можно выселить только при сохранении (улучшении) жилищных условий;
• он сохраняет право на приватизированную квартиру даже вне зависимости от оформленного участия в процессе передачи муниципальной собственности;
• ему принадлежит часть имущества, которое приобретено за счет средств по государственной программе «материнского капитала».
• недопустима передача жилья в подарок только одному из нескольких несовершеннолетних детей в семье.

К сведению! Следует подчеркнуть, что подпись родителей (опекунов) в ДКП не лишает ребенка прав собственности. Переоформление в «Росреестре» возможно только при наличии письменного согласия ООиП.

По представленным данным несложно сделать правильные выводы о механизме проверки возможного мошенничества. Необходимо уточнить выписку несовершеннолетних детей. Отметка в ДКП о выполнении такого действия в будущем блокируется запретительной записью в ЕГРН.

Квартиру могут изъять у покупателя по исковому заявлению ребенка возрастом не более 21 года. Этот факт надо учитывать для предотвращения мошенничества.

Продажа унаследованной квартиры

В этой ситуации необходимо помнить о сроке 6 месяцев. Его устанавливают после оглашения завещания, чтобы предотвратить претензии третьих сторон. Если продажа квартиры оформлена раньше – наследники (мошенники) способны получить часть имущества. Вернуть предоплату можно по решению судебных инстанций.

Следует помнить о законном увеличении срока искового заявления до 10 лет.

Продажа с участием недееспособных лиц

Такую категорию присваивают не только по признакам психических отклонений. Аналогичные выводы судья вправе сделать с учетом преклонного возраста бывшего владельца, который не способен продавать имущество с объективной оценкой выгодности сделки. В сложных ситуациях для уточнения пользуются результатами специализированной медицинской экспертизы.

К сведению! Типовая справка из ПНД о постановке на учет не является подтверждением недееспособного состояния.

Чтобы исключить подозрения продавца мошенник организует многократную продажу за относительно небольшой срок с минимальным изменением стоимости. Последний продавец полностью дееспособен. Однако претензии вправе предъявить первый участник цепочки, его наследники, уполномоченные представители.

Продажа с жильцами

Обременение, указанное в стандартной выписке «Росреестра», скрыть невозможно. Но не все важные сведения можно получить из этого документа:

• права пожизненного проживания (регистрации) имеют граждане, отказавшиеся от приватизации квартиры;
• аналогичные условия могут быть указаны в договоре дарения;
• владельцами части собственности с правами прописки являются военнослужащие «срочники», осужденные.

Аннулировать такое мошенничество при продаже можно по судебному решению, если ДКП составлен корректно. Основание – ложные сведения о временно отсутствующих лицах в тексте договора. Однако выселить таких жильцов нельзя.

Как обманывает покупатель

Большинство видов мошенничества этой стороны сделки созданы с целью обмана при расчете. Чтобы исключить проблемы, применяют следующие технологии:

• заключают предварительный договор с небольшой суммой задатка для выполнения подготовительных мероприятий;
• оплату основной части наличными деньгами выполняют с применением банковской ячейки;
• для безналичных расчетов пользуются условным аккредитивом.

Продавец получает доступ к деньгам, когда предъявит ответственному сотруднику выписку из «Росреестра» или другие документы для подтверждения перехода прав собственности. Соответствующий список и порядок передачи оплаты оговаривают в договоре с банком.

Следующая схема – рейдерство. Мошенники приобретают часть недвижимости, после чего создают плохие условия проживания остальных собственников. В результате они приобретают квартиру по заниженной стоимости. Для выбора эффективной технологии защиты в подобной ситуации необходима помощь опытного юриста.

Правила безопасной сделки

Кроме рассмотренных выше опасных ситуаций следует обращать внимание на следующие подозрительные нюансы:

• низкая стоимость по сравнению с аналогичными объектами недвижимости;
• охотное предложение продавцом значительных скидок;
• небольшие интервалы между сделками купли-продажи;
• отказ в предоставлении новой выписки «Росреестра», других новых (оригинальных) документов;
• предложения о передаче денег без «банковских» технологий.

Важные сделки с ценным имуществом заключают после тщательной предварительной подготовки. В ходе проверки юридической чистоты последовательно убеждаются в отсутствии препятствий для передачи прав собственности.

Обеспечивают безопасность и контроль при выполнении расчетов. Чтобы минимизировать вероятность мошенничества при продаже квартиры со стороны покупателя (продавца), обращаются за помощью к опытным профессионалам.

Пользуйтесь опытом и знаниями дежурного юриста нашего портала. Получить квалифицированную консультацию можно в удобном режиме удаленного доступа онлайн.

https://www.youtube.com/watch?v=-eql_zIxU5s

Делайте репосты, ставьте лайки, задавайте дополнительные вопросы в х к публикации.

Самые популярные схемы мошенничества при продаже квартиры

Квартирное мошенничество, похоже, не поддается истреблению. В век информации, когда для всех открыты базы для проверки недвижимости, аферисты продолжают наживать миллионы, находя все новые и новые способы обмана.

Столицей квартирного мошенничества, конечно, является Москва. Средняя стоимость квадратного метра жилья здесь, по данным Минстроя РФ, составляет 91,7 тысячи рублей.

Причем эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» утверждают, что планка откровенно занижена.

Аналогичный показатель по Нижегородской области — 49,4 тысячи рублей. Существенно скромнее, чем в Москве, но выше, чем в любом другом регионе Приволжского федерального округа. Для квартирных аферистов очень и очень заманчиво.

Чем рискует покупатель?

В этом году в производстве у следователей Нижегородской области находится 30 уголовных дел в отношении 11 лиц по факту совершения 30 преступлений, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости.

Самая ходовая схема квартирного обмана в регионе, по данным МВД, — продажа арендованных квартир по поддельным документам.

Мошенники-квартиросъемщики просят у хозяев копии паспорта и правоустанавливающих документов, а потом изготавливают поддельные и с их помощью продают жилплощадь.

Тем, кто сдает квартиру, в правоохранительных органах настоятельно советуют не оставлять копии паспорта и правоустанавливающих документов на жилье арендаторам: предъявили при заключении сделки — и достаточно.

Схем квартирного мошенничества — десятки, если не сотни. Причем одни устаревают и перестают быть актуальными, а другие появляются. И, как утверждают юристы, при заключении сделки купли-продажи больше всего рискует приобретатель.

«У нас в России при возникновении спора покупатель всегда виноват, — утверждает московский юрист и автор книги „Безопасные сделки с недвижимостью“ Юлия Плетнева. — В лучшем случае он останется без квартиры, в худшем — и без квартиры, и без денег».

Что делают мошенники?

Единственный способ обезопасить себя при покупке жилья — быть во всеоружии и знать, где и как мошенники расставляют сети. Вот лишь несколько популярных схем, зная которые, можно предотвратить большой обман.

Отсутствие согласия супруга

Юристы настоятельно рекомендуют брать согласие супруга на продажу жилья. Ведь ничто не мешает мужу или жене в будущем оспорить сделку, заявив, что это совместно нажитое имущество. Более того, иногда супруги действуют в сговоре. В этом случае сделка будет аннулирована, а деньги вряд ли вернутся в полном объеме.

«Сейчас Росреестр не требует обязательного согласия супруга на проведение сделки купли-продажи — сделку вам зарегистрируют, — рассказывает Юлия Плетнева. — Но в истории квартиры, выписке из ЕГРН, появится отметка о том, что сделка оспорима».

Может также возникнуть неприятная ситуация, когда экс-супруг владельца вдруг «вспомнит», что не разделил имущество — ту самую проданную вам квартиры.

По сегодняшним нормам закона бывший муж или жена могут подать иск о разделе нажитого в браке имущества в течение трех лет с того момента, как они узнали, что их права нарушены.

А «узнать» они могут и спустя десять лет после развода.

Чтобы не оказаться в центре чьих-то семейных разборок, лучше перестраховаться — обязательно потребовать согласие супруга владельца на продажу квартиры.

Запоздавший наследник

В продолжение «семейной» темы: часто покупатели сталкиваются с мошенничеством при покупке квартир, полученных в наследство. Например, хозяин продает квартиру, полученную после смерти отца, и он единственный вступивший в наследство в положенный срок (в течение полугода).

Однако после продажи выясняется, что у покойного хозяина был еще один наследник первой очереди — дочь, которой тоже по закону полагается доля в квартире.

В суде она доказывает, что не вступила в наследство по уважительной причине: живя в другой стране, вовремя не получила информацию о смерти родителя. В такой ситуации сделка о продаже квартиры может быть признана недействительной.

Иногда родственники вступают в сговор и вместе проворачивают подобные аферы: в таких случаях деньги покупателю не возвращаются или возвращаются «по капельке».

Единственный выход в такой ситуации — наводить справки: от кого получено наследство, сколько наследников, вступили ли они в свои права, был ли отказ от наследства со стороны кого-то из наследников (должны быть соответствующие документы). Доверить это проще всего юристу. Но, конечно, наследство — это всегда сложно и непредсказуемо: например, не все мужчины точно знают, сколько у них биологических детей, и гарантии, что на горизонте не появится новый наследник, никто дать не может.

Подставное лицо

Современные мошенники научились действовать очень осторожно, поэтому раскрыть подмену бывает сложно.

Ситуации, когда человека трудно узнать по его фотографии в паспорте, случается нередко: люди меняются под влиянием времени (последний раз снимок в паспорте обновляется в 45 лет, а к моменту сделки владельцу паспорта может быть 60, 70 и более лет), образа жизни, болезней и других факторов.

Мошенники подбирают человека, который похож на владельца квартиры настолько, чтобы различия можно было списать на время или пристрастие к спиртному. С помощью подставного лица оформляется сделка.

Настоящий владелец в этом время может удерживаться в плену или вообще не знать, что его квартиру продают.

Естественно, такая сделка имеет все шансы быть оспоренной, а поскольку все деньги ушли мошенникам, то с ними, в принципе, можно попрощаться.

Юлия Плетнева советует тщательно изучить паспорт владельца от первой до последней страницы, в том числе и наощупь.

«За свою практику я видела всего шесть поддельных паспортов, — рассказала юрист. — В двух случаях это были поддельные бланки, в остальных — вклеенная фотография. Сообщать или не сообщать в полицию — дело ваше, но иметь дело с такими людьми я не рекомендую. Даже если речь идет просто о подозрении».

Если есть сомнения по поводу тождественности человека с лицом, изображенным на фотографии в паспорте, лучше перестраховаться, обратившись к нотариусу: он может выдать (или не выдать) подтверждающее свидетельство.

Или как минимум можно попросить другие документы с фотографиями: военный билет, водительское удостоверение и т. д.

Известны случаи, когда даже нотариус не замечал подмену, поэтому именно покупателю нужно сделать все, чтобы убедиться в том, что перед ним настоящий хозяин.

Продажа по доверенности

Такой способ продажи — один из самых рискованных. Мошенники часто пытаются продать квартиры по доверенности от умерших людей, уже отозванной доверенности или изначально фальшивому документу. Немало случаев, когда доверенность получают путем угроз, шантажа, физического насилия или введения в заблуждение.

Самый безопасный выход в данном случае — покупать квартиру непосредственно у хозяина, без всяких доверенностей. Допустимо, чтобы в подготовке к сделке участвовало доверенное лицо, но в «день Х» пришел владелец.

Самый минимум осторожности — это встретиться с владельцем квартиры и убедиться, что он действительно продает жилище и владеет всей информацией о цене и условиях будущей сделки. Желательно, чтобы разговор был записан на видео.

Продажа по дарственной

Если продажа осуществляется менее чем через год после дарения, сделка считается подозрительной.

Часто квартиры дарят родственникам, чтобы избежать продажи за долги, а те быстро пытаются избавиться от подарка: в результате сделка может быть оспорена кредиторами.

В проигрыше, само собой, останется покупатель — продавцы ловко подставляют его под удар ради своих интересов.

Дарственная, как и доверенность, тоже может быть оформлена с применением давления или насилия, дарителя могут обмануть или «поймать» в неадекватном состоянии. И он вполне может попытаться вернуть недвижимость, которую уже продали.

Покупать квартиру, которая получена владельцем в дар, конечно, можно, но тщательная юридическая проверка нужна обязательно.

Несделкоспособность по состоянию здоровья

Некоторые наивно полагают, что если у человека есть водительские права или право на ношение оружия, то можно спокойно обойтись без справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. На самом деле продавец получает прекрасную возможность оспорить сделку и вернуть себе недвижимость.

Например, в день заключения сделки он обращается в больницу, где жалуется на плохое самочувствие, говорит, что уже несколько месяцев мучается головными болями и провалами в памяти. Врач, естественно, все это документирует.

Записи в медицинской карте могут стать подтверждением того, что в момент заключения сделки продавец был не здоров, а значит, несделкоспособен.

Альтернативный сценарий мошенничества со стороны продавца — в день сделки пройти медицинское освидетельствование (например, попасть в поле зрения ГАИ) и оказаться нетрезвым.

Потом хитрец ложится под капельницу, приводит себя в нормальное состояние и отправляется на сделку.

Но ведь документы об освидетельствовании уже есть, и они — прямое основание для признания продавца несделкоспособным в момент продажи квартиры.

Страховые компании уже научены горьким опытом, поэтому требуют самого серьезного подхода к теме здоровья продавца. Клиент нижегородского агентства недвижимости «Кварц» столкнулся с этим на личном опыте. Человек семидесяти с лишним лет, в прошлом крупный чиновник, продавал квартиру в Москве за 17,5 миллиона рублей.

Покупатель нашелся, он брал жилье в ипотеку, но страховая компания поставила условие: продавец должен в день совершения сделки пройти полное освидетельствование в Центре социальной и судебной психиатрии имени Сербского. Это два часа, три врача и 25 тысяч рублей. В агентстве были уверены, что экс-чиновник откажется, посчитав это унижением.

Но он с достоинством прошел медосмотр, понимая, что квартиру надо продать.

Директор агентства Ирина Малыгина констатирует: с одной стороны такие требования — абсурд, но с другой — гарантия того, что продавец через день не объявит себя человеком, не осознававшим свои действия.

Юрист Юлия Плетнева рассказала, в ее практике был случай, когда с виду бодрый и вменяемый мужчина 60 лет, имевший и водительские права и право на ношения оружия, был признан несделкоспособным уже после продажи квартиры. Суды длились долго, и для покупателя все завершилось не лучшим образом: продавец должен был вернуть ему 4,5 миллиона, полученные за квартиру, по 10 тысяч рублей в месяц.

Как заключить безопасную сделку?

К сожалению, стопроцентных гарантий, что продавец не захочет оспорить сделку, покупателю недвижимости не даст даже самый опытный юрист. Это суровая правда. В интересах покупателя — действовать максимально осторожно и собрать как можно больше информации об объекте, который он хочет купить, и его владельце.

«Если у покупателя есть время, желание и определенные навыки, он может самостоятельно прогнать квартиру по базам, заказать нужные выписки. Это не так уж сложно», — отмечает директор нижегородского агентства недвижимости «Антей» Андрей Михайлов.

Так, действительность паспорта владельца можно проверить на сайте УФМС. Однако если туда вклеена чужая фотография или, например, на одной из страниц есть штамп другого государства, сайт этого не отразит. Зато если владелец умер или аннулировал паспорт в связи с утерей или похищением, это мгновенно всплывет.

На сайте Росреестра можно увидеть наличие арестов, запретов и обременений по квартире.

На сайтах судов города и области потенциальный покупатель найдет информацию о судебных производствах в отношении недвижимости.

Через сайт Госуслуг за несколько минут получится заказать выписку из домовой книги, чтобы понять, кто и когда был прописан в квартире. Люди, которые прописались до приватизации жилплощади, имеют право на пожизненное проживание в ней, даже если не имеют доли. Если не знать этого, можно получить квартиру вместе с родственниками бывшего хозяина в придачу.

Рассуждая о возможности покупки квартиры без посредников, Андрей Михайлов отмечает, что люди очень отличаются по характеру, уровню образования и подкованности в юридических вопросах. Многие совершенно не ориентируются на рынке недвижимости, и обмануть их удается даже мошенникам-дилетантам. Для таких любая самодеятельность чревата большими проблемами.

«Часто срабатывают даже самые примитивные схемы. Например, в интернете выкладывают фотографии фейковой квартиры по привлекательной цене, покупатели начинают звонить. Их просят перевести залог на карточку, и, что самое удивительное, некоторые переводят без всяких гарантий и проверок. Понятно, что это мошенники и никакой квартиры там нет», — рассказывает руководитель «Антея».

Михайлов добавляет, что в сделках с недвижимостью множество тонкостей, о которых неподготовленный человек вряд ли знает: когда можно отдавать деньги, как пустить в ход материнский капитал, что после чего оформлять и т. д. Именно поэтому он рекомендует заказать хотя бы минимальное сопровождение сделки агентством недвижимости или юристом.

Юлия Плетнева более категорична: она уверена, что работу риелтора и юриста никакие электронные базы данных не заменят — нужны глубокие и тщательные «человеческие» проверки, которые могут осуществить только профессионалы.

«В моей практике было достаточное количество случаев, когда по документам все чисто, а на деле назревал большой обман. Машины, увы, пока не могут сопоставлять факты, выстраивать цепочки и анализировать», — говорит эксперт.

Конечно, в итоге каждый сам решает, как ему организовать покупку квартиры. Главное — трезво оценивать свои возможности, осознавать риски и понимать всю ответственность своих действий. Если, конечно, вам не близка позиция Льва Толстого, который горько сожалел, что не отдал имение крестьянам.

Анна Синаревская

Схемы обмана при покупке и продажи квартир

Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры).

Тогда они обращаются в суд, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее. А потом новый и несостоявшийся владельцы жилплощади будут долго взыскивать обратно свои денежки. Причем не исключено, что такая операция была задумана и разыграна специально.

Поэтому прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь в ЖЭУ, насколько правильно была проведена приватизация; не остались ли «за бортом» люди, которые могут впоследствии предъявить свои права на вашу жилплощадь.

К таким претендентам, помимо детей, относятся и другие близкие родственники, прописанные в данной квартире и в данный момент отсутствующие (например, находящиеся в заключении). Помните, цена за риск здесь особенно высока. Бывало, что в результате мошеннической операции люди оставались совершенно и без денег, и без квартиры.

Поэтому или сами тщательно просчитайте все ходы будущей сделки, или доверьтесь профессионалам из солидной риэлтерской фирмы. Если за ваше жилье вам предлагают цену большую, чем вы ожидали, или вам уступают квартиру значительно дешевле, по сравнению со сложившимися на рынке ценами, не спешите радоваться.

Остановитесь и внимательно проанализируйте действия ваших контрагентов. Если сомневаетесь в чем-то — отмените сделку. Чаще всего мошенником оказывается продавец, реже — покупатель, поэтому сначала разберем такие случаи.

Самый примитивный, но редко встречающийся обман — это когда при расчете после неоднократного пересчитывания многочисленных купюр покупатели — аферисты просто подсовывают продавцу банальную «куклу» из газетной бумаги вместо денег.

Чаще используется разница между реальной договорной ценой за квартиру и суммой, указанной в договоре (она ставится обычно меньше, чтобы избежать налогов). Вот эту меньшую сумму и выплачивает хитрый покупатель, после чего добиться от него остального можно только наняв рэкетиров (которым надо заплатить не меньше, чем налоговой инспекции).

У продавца квартиры (реальной или липовой) есть гораздо больше шансов облапошить потенциального покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему жилплощадь.

Схема самого простого обмана следующая. Один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.

Второй способ обмана. Продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.

Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно).

Вся штука в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно. По нашим законам можно высчитывать из зарплаты не более 30 процентов, поэтому при средней зарплате служащего $100 и цене проданной двухкомнатной хрущевки в $ 20 000 выплаты займут…

50 лет!

Третий способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким людям — так называемая продажа «по дубликатам».

В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги — и был таков!

Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в БТИ.

Четвертый способ заключается в применении фальшивых документов.

При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье.

Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и «продают» ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке. По возвращении следует немая сцена…

Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть основания. Если деньги передаются в момент нотариального оформления — рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог.

Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны.

Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки. Но обман при купле-продаже недвижимости вероятен и по вине посредников — частных маклеров или недобросовестных риэлтерских фирм.

В первую очередь, здесь нужно опасаться генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. Бывают случаи, когда такой документ подписывается путем применения насилия или шантажа, а следовательно, впоследствии может быть признан судом недействительным.

Поэтому появление генеральной доверенности должно насторожить покупателя, которому есть смысл найти истинного владельца квартиры, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем.

Достаточно опасно нарваться на «фирмы-однодневки», которые возникают для заключения одного — единственного договора, а затем бесследно испаряются, чтобы через месяц вновь возникнуть в другом месте. Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис (как правило, располагающийся в обычной квартире) и очень низкие цены.

Здесь ему говорят, что есть срочный вариант — хозяин через неделю улетает в Израиль, поэтому особо не торгуется, но задаток нужен сразу — 50 процентов от суммы договора. Подписывается договор, отдаются деньги, а наутро контора исчезает навеки вместе с деньгами.

Иногда посредники обманывают по-мелкому, не лишая людей квартир или денег, ограничиваясь небольшим моральным и материальным ущербом. Такие «фирмы» берут за просмотр вариантов небольшие деньги — от 10 до 30 долларов.

Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют такие заведомо невыполнимые условия или цены, что покупатели вынуждены отказаться. «Навар» с каждого человека, нарвавшегося на такую фирму, составляет до $100. Немного, конечно, зато и расходы минимальные — только на бензин, да и состава преступления нет — пойди докажи, что данную квартиру и не собирались продавать.

А вот еще распространенный прием. К владельцу неприватизированной квартиры приходят люди с предложением на очень выгодных условиях сдать им в аренду его квартиру, например, на полгода и по очень высокой цене.

Для профессионала это уже звучит подозрительно. Для обывателя — заманчиво. Причем заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу. Проявляя «заботу о спокойствии и драгоценном времени хозяина», его просят (доброжелательно и корректно) дать паспорт для регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе.

Получив деньги, он паспорт-то, конечно, даст! Ведь он не может предположить, что заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и в течение двух-трех дней она будет продана.

Настоящий хозяин, ничего не подозревая, полгода не интересуется судьбой квартиры, а другой ничего не подозревающий гражданин эту жилплощадь покупает (точнее, оплачивает ее стоимость) и чувствует себя вполне закономерно ее хозяином. Через полгода, по истечении «срока действия договора аренды», является настоящий хозяин.

Суд, конечно, будет защищать его права, и квартиру, может быть, возвратят. А что делать тому, кто ее купил? Будьте честными при подготовке и подписании договора. Очень просто можно проколоться и так: при покупке квартиры подписывается договор купли-продажи, в котором имеется пункт о цене жилой площади. Тут необходимо сделать небольшое отступление.

У квартиры существует как бы две цены — по оценке БТИ и рыночная. Вот это и есть самый хитрый момент.

Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может отличаться от рыночной в несколько раз (естественно, в меньшую сторону).

А остальная сумма будет передана покупателем продавцу с рук на руки после оформления сделки, т.е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки.

Если вы — продавец, и пошли на это, то все, — можно считать, что Вы эту разницу в ценах никогда не дополучите. После подписания договора купли-продажи Вам отдадут сумму, указанную в договоре и — все… Большего Вы не добьетесь. Ни один суд не признает Ваше право на оставшуюся сумму, т.к.

, как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок более чем на 10 минимальных заработных оплат труда требуется хотя бы расписка, которую Вы или забудете, или постесняетесь спросить. Аналогичная ситуация может произойти и при покупке машины. Но население у нас становится все больше и больше юридически подкованным. Поэтому в настоящее время в договоре стараются указать реальную сумму сделки. Но, как говорится, и на старуху бывает проруха. В настоящее время самая распространенная ситуация, складывающаяся при покупке квартиры, несколько иная. Но об этом — продолжение следует.

Автор статьи А. Захаров

Появились новые схемы обмана при продаже квартир: на чём теряют деньги продавцы и покупатели

— «У нас альтернативная сделка. Только вы нашу квартиру продайте подороже, по новым ценам, а купите нам подешевле, по докризисным». С начала года у нас примерно вдвое выросло число таких запросов. Люди увидели, что жильё резко подорожало.

Хотят воспользоваться ситуацией и продать дороже. Действительно, некоторые квартиры взлетели в цене на 20–30% только с середины прошлого года.

Правда, люди не хотят понимать, что и покупать новую квартиру им тоже придётся по более высокой цене, — рассказывает Игорь Александров, риелтор из Подмосковья.

Такой ситуацией стали активно пользоваться мошенники. Аферисты вообще стараются заработать на растущем рынке, но сейчас их активность стала особенно заметна. Рост цен на недвижимость действительно очень заметный.

В такой ситуации многие решили подзаработать на разнице в стоимости жилья. Например, продать дорогую квартиру и купить дешёвую с доплатой. При хорошем раскладе в такой ситуации можно получить больше денег, чем раньше.

К тому же и покупатели ищут жильё подешевле. Предложения с «докризисными ценами», как до пандемии коронавируса, кажутся очень соблазнительными.

Тем более что ещё не все покупатели привыкли к новым реалиям и не сразу могут понять, что привычная им цена теперь уже значительно ниже рыночной.

Как итог сформировалась благодатная почва для работы аферистов. Суды над ними в апреле шли практически ежедневно.

Так, в Миассе Челябинской области суд вынес приговор двум местным жителям, которые действовали под видом риелторов. Например, предложили мужчине обменять его квартиру на жильё меньшего размера с доплатой.

После того как он подписал все документы, аферисты привезли его в арендованную квартиру. Какое-то время ему даже выдавали некоторые суммы, но в конечном итоге мужчина остался и без квартиры, и без денег.

В Саратовской области женщина потеряла деньги при продаже жилья. Она разместила объявление в Интернете. На него откликнулась якобы потенциальная покупательница. Она заявила, что готова внести предоплату через банкомат. Продавец отправилась к ближайшему терминалу, где под диктовку выполнила несколько операций. В результате с её карты сняли 80 тысяч рублей, а псевдопокупательница исчезла.

В Татарстане женщина очень хотела сэкономить на покупке жилья, сама нашла объявление о продаже квартиры по заниженной стоимости. Сразу же позвонила по указанному в объявлении номеру.

В ходе беседы продавец запросил задаток за квартиру в размере 120 тысяч рублей. Это якобы было нужно, чтобы забронировать покупку. В последний момент женщина засомневалась и отправила продавцу только 20 тыс.

После этого связь с ним прервалась.

— В этом году основные виды мошеннических схем в недвижимости связаны с заключением ничтожных сделок, продажей одного объекта недвижимости нескольким покупателям, предоставлением для продажи имущества с фальшивыми судебными документами и завещаниями.

Все эти схемы, как правило, сопряжены с использованием поддельных документов.

К примеру, под видом счёта на оплату услуг или кредитного договора владельцу жилья предоставляется на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме, — рассказал управляющий партнёр юридической компании AVG Legal Алексей Гавришев.

Сейчас набирает популярность обман с использованием электронной цифровой подписи (ЭЦП). Получить её можно не выходя из дома — через Интернет.

Мошенники в сговоре с нотариусом отправляют в Росреестр от имени собственника квартиры заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных электронной подписью. После чего выставляют квартиру на продажу от имени её владельца и продают.

Собственник узнаёт о случившемся уже тогда, когда сделка совершилась — и в Росреестре был зарегистрирован переход права на нового владельца. Об этой схеме рассказал адвокат КАМО «Румянцев и Партнёры» Михаил Денисов.

Чтобы избежать потери денег, он рекомендует всегда лично совершать сделки и требовать присутствия собственника.

К тому же нужно тщательно и внимательно сверять документы, до сделки запросить документы, подтверждающие права собственности продавца на квартиру, историю её приобретения.

Договор купли-продажи можно заключить у нотариуса, который дополнительно проверит полномочия сторон и возможность совершения сделки.

С 1 мая изменится начисление зарплаты: кто сможет заработать больше

При покупке квартиры в новостройке меньше риск попасться на удочку мошенника. Связано это с тем, что в основном в качестве продавца выступает организация, а не физическое лицо.

— Выбирая квартиру на вторичном рынке, особое внимание стоит обратить на стоимость. Если она ниже рынка на 30% и более, нужно внимательно отнестись к проверке юридической чистоты недвижимости.

Для этого необходимо установить, кто являлся собственником квартиры на протяжении всей её истории (с момента постройки), была ли она приватизирована (если да, то не были ли нарушены при этом права несовершеннолетних детей либо людей, выписанных на момент приватизации в связи с отбыванием наказания и так далее), — рассказала адвокат Московской коллегии адвокатов A-Lex Consulting Надежда Попова.

Юрист рекомендует также поинтересоваться у собственника причиной продажи квартиры. Стоит обратить внимание, какое время хозяин владеет своей недвижимостью.

Если меньше трёх лет (а это общий срок исковой давности), придётся провести проверку предыдущих собственников.

Для этого вполне достаточно установить, не имеется ли судебных решений, связанных со спорами по квартире, была ли она под арестом.

Если человек продаёт квартиру, которая была в собственности менее трёх лет, то ему нужно заплатить налог. Сумма рассчитывается исходя из стоимости жилья. Соответственно, размер выплат после подорожания жилья стал больше. Немало и желающих сэкономить на налогах, чем тоже пользуются аферисты.

— Нередко продавец просит уменьшить цену квартиры, указав в договоре сумму ниже кадастровой стоимости.

В дальнейшем, если возникнут проблемы и придётся признавать сделку недействительной через суд, покупатель может рассчитывать только на возврат суммы, которая указана в договоре купли-продажи.

При заключении сделки необходимо настаивать, чтобы присутствовали две стороны лично, а не по доверенности. Наиболее безопасный способ расчётов для покупателя — передача денег после государственной регистрации перехода права собственности. Например, с помощью аккредитива.

В этом случае деньги помещаются на расчётный счёт в банке перед сделкой, но получить их продавец может только после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, — рассказала юрист «Европейской юридической службы» Мария Замолоцких.

Ведущий юрист компании «Объединённый юридический центр «Парфенон» Павел Уткин обращает внимание, что мошенники в этом году стали чаще вспоминать и о старых схемах. Причём таких, которые уже стали забываться и в последние годы встречались нечасто. Чем выше цена вопроса, тем криминальнее характер сделок.

По словам юриста, вновь набирают популярность истории с «профессиональными соседями». Чёрные риелторы выкупают у пенсионеров или других наиболее социально уязвимых слоёв населения жильё или комнаты за бесценок, а их переселяют в регионы.

Если речь идёт о доле в квартире или комнате, то в неё заселяются шумные и агрессивные граждане, которые максимально усложняют жизнь другим жильцам и тем самым вынуждают их продавать свои доли значительно ниже рынка.

— Сейчас люди стремятся максимально экономить. Именно поэтому мошенники чаще всего используют манипуляции на желании покупателей потратить меньше. Есть два главных момента, на которые нужно обращать внимание, покупая квартиру или дом. Во-первых, цена — если она явно ниже рынка, это должно насторожить.

Как и всякие «рекламные» завлекающие слоганы (срочно, суперскидка, всё проверено, документы на руках). Чем громче объявление и ниже цена, тем больше шансов, что действуют мошенники. Второе обстоятельство — это личная продажа.

Давно известно и многие специалисты предупреждали, что лучше проводить сделки через агентство недвижимости, которое берёт на себя обязательство по проверке квартиры на наличие различных обременений, долгов и так далее. Мошенники обычно работают напрямую с покупателем. Они могут предоставить любые документы, что квартира не находится в залоге, что у неё один собственник.

Но очень много случаев, когда спустя время после покупки выясняется, что недвижимость является собственностью других людей, фигурирует в качестве залога или имеет другие обременения, — пояснил руководитель аналитического департамента AMarkets Артём Деев.

Мария Заболоцких обращает внимание, что сейчас очень важно сделать правильную оценку недвижимости. Для этого потребуется помощь специалистов. Дело в том, что многие продавцы, пытаясь воспользоваться ситуацией, выставляют завышенную цену. Если не провести адекватный анализ рынка, то можно легко заплатить на 10–20% больше.