В том, что программу льготной ипотеки продлят до середины 2022 года, можно было не сомневаться еще до того, как это случилось. Незадолго до 1 июля за сохранение государственного субсидирования покупки жилья в новостройках выступил ряд высокопоставленных чиновников и, в первую очередь, президент.

В опубликованном по завершении ПМЭФ списке поручений Владимир Путин прямо указал на это Кабмину. И все же, сохранив прежнее название, обновленная программа имеет ряд отличий от предыдущей.

Мы постарались разобраться, в чем они состоят, как льготная ипотека повлияла на строительный рынок и зачем ее продлили, если кризис уже миновал.  

Льготная ипотека по-новому 

Главное, что после продления программы отметили все аналитики — ее условия стали строже. Предельная сумма льготного кредита теперь ограничена 3 миллионами рублей по всей России.

Ранее в Петербурге и Москве потолок составлял 12 миллионов. Одновременно с 6,5% до 7% выросла процентная ставка жилищного займа.

Учитывая цены на недвижимость в обеих столицах, де факто они оказались за рамками обновленной ипотечной программы. 

Покупательская активность, по мнению экспертов, снизится и в других городах-миллионниках, где стоимость квартир тоже нередко превышает установленную планку.

Как отметили в федеральной компании «Этажи», только в трети регионов страны средняя стоимость недвижимости сегодня ниже этого уровня.

Это не значит, что в других областях программа совсем не будет работать, но воспользоваться ею сможет меньшее число заемщиков, потому что для покупки в таком случае потребуется больший первоначальный взнос. 

В недавно опубликованном исследовании «СберИндекса» «Льготная ипотека: итоги и перспективы» аналитики предполагают, что снижение лимита до 3 млн рублей уменьшит объем выдачи льготных кредитов примерно на 60% по сравнению с нынешним. 

Не добавит популярности программе и повышение процентной ставки.

В банковской сфере этот шаг считают логичным на фоне роста ставки ключевой (процента, под который Центробанк выдает кредиты коммерческим банкам — Ред.).

По мнению главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, это приблизит льготную ипотеку к рыночным условиям, позволит нормализовать резко подскочивший в прошлом году спрос на жилье и ограничить рост цен. 

Согласно данным проекта «Открытие Research», увеличение ставки льготной ипотеки до 7% снизит количество домохозяйств, которые могут позволить себе жилищный кредит, примерно на 4–5%, что несколько собьет спрос на рынке новостроек. 

Центробанк уже достаточно давно настаивал на пересмотре условий господдержки ипотеки. Регулятор видел в сложившейся в 2020 году ситуации признаки перегрева рынка и опасность возникновения ипотечного пузыря и со своей стороны в марте и апреле 2021 года повысил ключевую ставку в общей сложности на 0,75 п.п., до 5%. А в минувшем июне этот показатель вырос уже до 5,5%.  

На пресс-конференции после апрельского повышения Набиуллина заявила:  

– Мы считаем, что некоторые признаки перегрева уже есть на этом рынке. Достаточно быстро растет спрос на ипотеку и на жилье инвестиционного класса.

И видим некоторое снижение качества ипотечных кредитов В прошлом году цены на жилье выросли гораздо выше инфляции.

Данных Росстата еще нет, но предварительные данные первого квартала показывают, что рост цен продолжается. И здесь, конечно, нужно нормализовать темпы роста ипотеки… 

При решении вопроса о продлении выдачи льготных займов ЦБ выступал за сохранение программы только в тех регионах, где она не привела к резкому скачку цен на недвижимость. 

Как льготная ипотека повлияла на строительную отрасль  

Сегодня очевидно, что запуск программы льготной ипотеки помог российским застройщикам пережить трудные времена пандемии и вызванного ею экономического кризиса. Вкупе с другими мерами субсидирование кредитов позволило избежать массового банкротства строительных компаний и сохранить темпы ввода жилья на уровне 2019 года (более 82 миллионов м2).    

Но при этом возникший на рынке ажиотажный спрос не лучшим образом сказался на цене недвижимости. Согласно данным Счетной палаты РФ, в 2020 году стоимость жилья на первичном рынке выросла на 12% по отношению к 2019 году. А уже в первом полугодии 2021 года, по подсчетам «СберИндекса», цены на первичку выросли еще на 14%. 

Удорожание квадратного метра быстро привело к тому, что программа господдержки перестала быть выгодной для заемщиков. Экономию, которая имела место при ее запуске, попросту «съели» аппетиты застройщиков

Как заявляют аналитики «СберИндекса», уже в 2021 году ипотечный платеж превысил уровень начала 2019 года в 40% регионов, и в выигрыше осталось всего 20% областей. В феврале 2021 года экономия пропала для заемщиков из Москвы, а в мае — и в среднем по России. 

Еще одним потенциально негативным последствием доступной ипотеки стал рост закредитованности населения, в том числе не слишком обеспеченных его слоев. В том же исследовании аналитического центра Сбербанка говорится, что программа привела к четырехкратному росту доли сравнительно низкодоходных приобретателей жилья: с 5% до 21%. 

Как подсчитали в ЦБ, в третьем квартале 2020 года доля кредитов с низким первоначальным взносом выросла с 23,9% до 31,7% от общего объема. При этом регулятор отметил, что качество ипотечного портфеля пока не вызывает особых опасений, но отдельные индикаторы потенциальных рисков все же есть.

Однако, как показывают исследования, активнее всего льготной ипотечной программой пользовался средний класс, представители которого предпочли взять кредит, а не тратить на покупку квартир свои деньги. 

Наряду с приобретением жилья для себя, популярным вариантом использования доступных кредитов стало извлечение выгоды. По данным заместителя директора бизнес-юнита «Финансы» Циан Михаила Кочерова, почти четверть «льготных» ипотечников 2020 года — спекулянты и инвесторы. 

Обновление программы сыграло, в том числе, и против роста этой тенденции, считает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев: 

– Льготная ипотека по-прежнему будет давать застройщикам запас прочности по отношению ко вторичному рынку, потому что разница в процентной ставке около 2,5% делает выгодной покупку именно новостроек.

А еще программа в какой-то степени защитит их от спекулянтов, так как при прочих равных, чтобы успешно конкурировать с девелоперами, они теперь должны будут давать скидку примерно в 10%.

Не все инвесторы к этому готовы.   

Несмотря на все минусы, большинство экспертов сходится во мнении, что ипотека с господдержкой была своевременной и эффективной мерой, которая помогла строительной отрасли избежать масштабного кризиса.

На данный момент основные экономические риски уже позади, поэтому программа фактически исчерпала себя. Более выгодных условий для приобретения жилья на первичном рынке в России уже не будет.

Однако резкое завершение ипотечного субсидирования могло спровоцировать новый виток нестабильности, поэтому пока что программу решили продлить, но на более жестких условиях.   

Акцент на семейных: новая жизнь старой программы 

Одновременно с «закручиванием гаек» по льготной ипотеке государство смягчило условия получения кредита в рамках другой программы. Теперь жилищные займы стали доступнее для россиян с детьми.

Если ранее в госпрограмме «Семейная ипотека» могли участвовать только те, у кого с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй ребенок или последующие дети, то сейчас взять ипотеку смогут даже семьи с одним отпрыском. 

Программа позволяет получить кредит на покупку квартиры в новостройке, рефинансировать уже имеющуюся ипотеку или же построить собственный частный дом. 

В прошлом эта узконаправленная мера поддержки была намного менее популярной, чем льготная ипотека. По подсчетам аналитиков ЦИАН, с 2018 по 2020 год доля сделок по ней составила всего 2% от общего объема выданных в России ипотечных кредитов. «СберИндекс» оценивает прежний потенциал программы более оптимистично: в 3,8%.  

Как считают эксперты, либерализация «Семейной ипотеки» приведет примерно к двукратному росту выдачи. В Сбербанке полагают, что потенциальная клиентская база после 1 июля увеличится в 1,8 раза — с 2,5 до 4,8 миллионов заемщиков, а доля выдачи может вырасти до 6,9%. 

Но даже если эти прогнозы сбудутся, очевидно, что такого активного спроса, как в 2020 году, на рынке недвижимости уже не будет. Мировая экономика восстанавливается, и теперь акцент господдержки сместился с широких масс на адресную помощь социально незащищенным группам.  

Что будет с ценами на жилье? 

Изменяя условия программы льготной ипотеки, правительство не скрывало, что главная цель этого — «притормозить» спрос на недвижимость, бурный рост которого в прошлом году привел к заметному подъему цен. Как мы уже упоминали выше, по прогнозам аналитиков Сбербанка, после 1 июля выдачи займов по госпрограмме сократятся примерно на 60%, и «Семейная ипотека» компенсирует это лишь частично.   

Независимый аналитик Сергей Николаев полагает, что большая часть заинтересованных в решении жилищного вопроса заемщиков уже воспользовалась программой, пока ее условия были более выгодными, так что спрос, а за ним и рост цен, замедлится уже в ближайшем будущем.  

– Если считать по размерам ежемесячных платежей, то льготная ипотека на прежних условиях была выгоднее нынешней на 5-6%. По моим наблюдениям, цены на новостройки остановились уже в июне, хотя раньше росли.

Еще примерно полтора года это не будет влиять на динамику строительства. Все согласованные проекты будут завершены, предложение будет увеличиваться.

Но я считаю, что уже в ноябре рынок продавца превратится в рынок покупателя.  

Однако при этом о существенном падении цен на новостройки говорить пока рано, считают эксперты — скорее всего, восходящая динамика просто замедлится. Помимо льготных программ вверх стоимость квадратного метра тянет ряд чисто экономических факторов: нехватка трудовых мигрантов, удорожание металла и стройматериалов, инфляция. Но и резкого роста в сложившейся ситуации ждать тоже не стоит.    

– Не думаю, что решение по продлению льготных ипотечных программ станет неким драйвером очередного роста цен на жилье. Некоторые тенденции развития рынка жилья 2021 года показывают, что мы идем к стабилизации баланса спроса и предложения», — заявил в интервью ТАСС глава Минстроя Ирек Файзуллин. 

Еще один опрошенный Телеграфным агентством эксперт, управляющий директор «Открытие Research» Константин Енин, считает что для компенсации подорожания ипотеки застройщикам пришлось бы снизить цены на новостройки на 8%.

Однако за 2020 год девелоперы накопили внушительные резервы, поэтому им проще будет перенести не снижение стоимости, а небольшое замедление темпов продаж. Так что падения цен на жилищном рынке в ближайшем будущем не предвидится.

По мнению эксперта, они будут находиться в равновесном состоянии.  

Льготную ипотеку продлили. Что будет с ценами и спросом на новостройки :: Деньги :: РБК Недвижимость

Ипотечную госпрограмму продлили до 1 июля 2022 года с коррекцией основных параметров: ставка вырастет до 7%, предельная сумма кредита снизится и станет единой для всех регионов России — 3 млн рублей. Что теперь будет с ценами на новое жилье?

Primakovshutterstock

Президент России Владимир Путин объявил о продлении программы льготной ипотеки еще на год — до 1 июля 2022 года, — но с коррекцией ключевых параметров. Также будут расширены возможности по семейной ипотеке.

Аналитики и девелоперы рассказали «РБК-Недвижимости», как продление льготной ипотеки в новом виде повлияет на спрос и цены на рынке новостроек.

Путин решил продлить льготную ипотеку на год

Новые параметры льготной ипотеки

Льготная ипотека:

• ставка по госпрограмме на новостройки увеличена до 7%. Ранее составляла 6,5%;
• предельная сумма кредита стала единой для всех регионов — 3 млн руб. С июня 2020 года максимальная сумма кредита в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях составляла 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб.;

Семейная ипотека:

• семейная льготная ипотека по ставке 6% будет предоставляться на семьи с одним ребенком, если он родился после 1 января 2018 года. Ранее ставка составляла 5%, а кредиты были доступны семьям с двумя и более детьми;
• максимальная сумма кредита по семейной льготной ипотеке в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях теперь составит 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб.;
• по программе льготной семейной ипотеки можно будет как взять новый кредит, так и рефинансировать существующий.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» аналитики и девелоперы отмечают, что новые условия программы практически сделали ее недоступной для жителей Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи и других городов, где стоимость квадратного метра заметно выше, чем в среднем по стране. По их прогнозу, это приведет к снижению спроса на первичном рынке в таких городах.

Уменьшение суммы возможного кредита по льготной программе для Москвы и области может способствовать стабилизации цен на рынке недвижимости и, возможно, даже небольшому снижению, считает руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова.

«В феврале — мае этого года более 70% сделок на рынке были ипотечными.

Сокращение числа первичных обращений к продавцам новостроек вкупе с наметившейся тенденцией по росту объема нового предложения должно привести к замедлению роста цен», — прогнозирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Сейчас девелоперы стараются вывести максимальный объем предложения по пока еще действующим условиям, а далее займут выжидательную позицию, прогнозирует управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Рост цен, пусть и не столь значительный, как в прошлом году, не приостановится — строительные материалы продолжают дорожать, а дефицит рабочих на объектах сохраняется, объясняет она.

Большого влияния госпрограмма в ее новом виде на столичный рынок уже не окажет — спрос успокоится после 1 июля, цены перестанут ажиотажно расти, и только сокращающийся объем предложения будет оказывать поддержку ценам, отмечает генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков. По его мнению, расширение семейной ипотеки окажет большее влияние на рынок новостроек, чем продление льготной ипотеки.

«По семейной ипотеке сумма для Москвы составит уже до 12 млн руб.

, и это позволит частично нивелировать эффект фактического отказа от льготной ипотеки в столице — сейчас в некоторых проектах массового сегмента до 25% сделок приходится именно на такие семьи.

Власти ищут баланс между поддержкой девелоперов и сдерживанием роста цен, и есть все предпосылки для его установления», — говорит Денис Бобков.

По мнению руководителя центра новостроек компании «Этажи» Сергея Зайцева, продление льготной ипотеки в скорректированном виде вполне подходит для адаптационного периода и поддержания спроса.

Эта программа поддержит спрос в городах с доступными ценами на жилье и смягчит шок, который возник бы из-за резкой отмены льготной ипотеки на крупных рынках, поясняет он.

Однако, считает эксперт, необходимо усиливать меры по наращиванию предложения новостроек — иначе подогретый спрос и рост стоимости стройматериалов могут привести к дальнейшему и более быстрому подорожанию жилья.

«Можно сказать, что программу субсидирования ипотеки не продлили, а переформатировали», — говорит гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

Семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года, для которых фактически старые условия льготной ипотеки продолжат действовать, составляют примерно две трети покупателей нового жилья в Москве и Петербурге, оценивает он.

В связи с этим спрос будет снижаться плавно — уйдут покупатели без маленьких детей, а также инвесторы, но основное ядро покупательской аудитории сохранится.

По оценке Алексея Попова из ЦИАН, для экономики в целом принято максимально разумное решение — не отменять льготную ипотеку целиком и полностью, усилить адресный характер программы, не заниматься делением регионов на две группы по весьма спорным критериям. Обнародование решения «за три недели до конца текущей программы» не позволило реализоваться волне панических покупок, резких повышений цен, иных панических действий и т. д., считает эксперт.

Не исключено, что в качестве реакции на пересмотр параметров госпрограммы девелоперы начнут запускать для поддержания спроса на новостройки и собственные субсидированные программы, говорят опрошенные эксперты. Наличие таких планов «РБК-Недвижимости» подтвердили в девелоперской компании MR Group — представители застройщика отметили, что ведут переговоры с банками-партнерами.

VPalesshutterstock

Выдача первых кредитов в рамках программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5% началась 20 апреля 2020 года. С тех пор, по данным «Дом.

РФ» (оператор программы), банками получено 1,6 млн заявок, 1,05 млн из них одобрены.

С учетом того, что граждане получают одобрения, как правило, одновременно в двух-трех банках, выдачу по состоянию на конец мая можно оценить в свыше 500 тыс. кредитов на 1,5 трлн руб.

• Установленный лимит выдачи по программе составляет 1,85 трлн руб. (около 620 тыс. кредитов). Использовано уже около 85% лимита.
• Каждый пятый ипотечный кредит в стране выдается в рамках программы (21% в январе — апреле). В частности, на первичном рынке — свыше 80% всех кредитов.
• Благодаря программе в жилищное строительство привлечено около 2 трлн руб. средств банков и граждан — этой суммы достаточно для строительства 25 млн кв. м многоквартирного жилья.
• В настоящий момент ряд крупных банков дополнительно снизили ставки в рамках льготной программы, пытаясь закрепить и увеличить рыночную долю, а также максимально использовать лимиты по программе, отмечают в пресс-службе «Дом.РФ». На конец мая средневзвешенная ставка топ-15 ипотечных банков по программе составила 5,6%.

Выдача льготной ипотеки по банкам и регионам по состоянию на 27.05.2021

Жилому рынку помогут рассрочки от застройщиков и льготная ипотека от государства

Если соединить отдельные высказывания экспертов в отношении будущего жилого рынка в общий хор, в «песне», которую он исполняет, слова будут плюс-минус следующими

Владимир Гердо/ТАСС

Куплет: буквально в течение нескольких недель наблюдающийся сейчас покупательский ажиотаж закончится, потому что попросту закончатся те, кто спешно реализовывает уже полученные ипотечные кредиты, а также те, кто ринулся вкладывать в недвижимость свои накопления.

Дальше многое будет зависеть от движения цен (большинство сходится во мнении, что они, которые сейчас продолжают расти, все-таки начнут снижаться под давлением обстоятельств) и от новых правил игры на рынке ипотечных программ с господдержкой.

Старые правила, согласно пояснениям Минстроя на момент написания материала, должны действовать до конца марта, а финальная позиция по дальнейшему продлению льготной ипотеки все еще обсуждается.

Что же касается коммерческой ипотеки, то о чем говорить при ключевой ставке в 20%.

Тут, впрочем, надо отметить, что по этому поводу рынок должен был отстрадать еще в середине февраля, когда ЦБ поднял ключевую ставку до 9,5%, ипотека, соответственно, подскочила минимум до 12%, и все эксперты и даже сами банкиры немедленно назвали получившиеся ставки заградительными. Нынешний забор, конечно, еще выше предыдущего, но если подавляющее большинство населения страны не способно преодолеть ни тот ни другой, то уже какая разница.

И посему — припев: в обозримой перспективе важными игроками покупательской части рынка станут те, у кого деньги для покупки недвижимости есть полностью или почти полностью, а также участники так называемых альтернативных сделок, которые продают одну недвижимость и на эти деньги (с доплатой или без) приобретают другую.

Конечно, надо еще найти того, кто купит эту «одну», что может оказаться не таким уж простым делом, и все-таки в альтернативщиков эксперты верят.

Хотя, как отмечает руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстрой-регионы» Виктория Ковалевская, альтернативная сделка — это далеко не всегда сделка без участия ипотеки, в столичном регионе уж точно.

Виктория Ковалевская руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстрой-регионы»

В целом, как рассказывают в столичном агентстве недвижимости «Бон Тон», по итогам 2021 года на долю сделок с использованием ипотеки пришлось 63%: в комфорт-классе — 68,9%, в бизнес-классе — 53%, в премиум-классе — 33%.

Доля всех остальных сделок составила 31,1%, и примерно 15% из них были сделки с использованием трейд-ин.

Среди квартир, приобретенных в ипотеку, наибольшим спросом пользовались лоты площадью 40-50 квадратных метров: в комфорт-классе — 18,5%, в бизнес-классе — 19,9%, в премиум-классе — 5,1%.

Наталия Кузнецова генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

По мнению эксперта, в целом доля ипотечных сделок будет сохраняться на уровне от 60% до 80%. «Корректировка по схемам приобретения возможна в высоких сегментах, где увеличится доля рассрочки и трейд-ин.

Объем сделок со стопроцентной оплатой останется приблизительно на том же уровне либо станет меньше в пользу рассрочки. В условиях снижения платежеспособного спроса и роста ипотечных ставок возможно возвращение механизма обмена квартир на новой, рыночной основе.

Это своего рода «квази трейд-ин» для вторичного рынка», — отмечает Наталия Кузнецова.

Что касается элитного рынка, то, по данным Kalinka Group, суммарно за 2021 год здесь совершено рекордное число столичных сделок: 2483 сделки на 288 тысяч квадратных метров, что на 6% превышает показатель 2020 года.

Более 60% сделок приходились на договора долевого участия, при этом среди сделок по ДДУ доля ипотечных возросла в 2021 году до 32% (по сравнению с долей в 18-20% в предыдущие годы).

Более 90% ипотечных сделок были заключены в премиум-классе.

Если говорить о сделках на первичном рынке бизнес-класса, где, по оценкам компании, в 2021 году также был зафиксирован рекорд — 28,4 тысячи сделок (+16% к 2020 году), то на договора долевого участия пришлось более 90% заключенных сделок. Среди них доля ипотечных сделок по итогам 2021 года составила 53% (по сравнению с 49-50% в 2020 году).

Екатерина Румянцева председатель совета директоров, основатель экосистемы Kalinka

Кстати, что касается альтернативщиков на элитном рынке: в сочинском проекте Mantera seaview residence* на днях удалось провести необычную сделку. Покупатель приобрел апартаменты за счет срочной продажи яхты, новый владелец которой, между прочим, тоже нашелся среди клиентов компании.

По мнению коммерческого директора проекта Елены Кабешевой, эта сделка стала первой, уникальной для российского рынка, но, скорее всего, не останется единственной. Сегодня российские владельцы яхт активно перегоняют их на родину, прежде всего в Сочи, где яхт-стоянки исчезают с невиданной быстротой.

Да и вообще содержать яхту сейчас становится под силу не всем, в то время как недвижимость была и остается надежным защитным активом.

Вообще, в рамках поддержания строительной отрасли рынок ожидает от правительства ряд мер, которые затронут и элитный сегмент. «Это могут быть не только специальные ставки для финансирования девелоперских проектов для застройщиков, но и возвращение льготной рублевой ипотеки. Сейчас сложно предсказать размер, но, возможно, она будет на уровне 12%», — прогнозирует Екатерина Румянцева.

Про льготную ставку в 12% говорят уже несколько дней.

Хотя, как сообщает газета «Известия», члены комитета Госдумы по строительству и ЖКХ предложили выдавать под 5% льготную ипотеку на массовые новостройки (со стоимостью квадратного метра не более цены, установленной Минстроем) с использованием высоконадежных ипотечных портфелей банков (ВИП) в качестве залога для получения средств от Банка России.

Как пояснил изданию председатель комитета Сергей Пахомов, «в нынешних условиях важнейшее направление деятельности государства — сохранение темпов развития экономики. Основная задача в сфере строительства — обеспечение спроса на новостройки.

Если она будет решена, получится преодолеть большинство проблем в отрасли. Для обеспечения спроса крайне важно найти варианты существенного снижения ипотечной ставки для граждан, чтобы покупка жилья была доступной.

Если найдем способ, как сделать это без привлечения бюджетных средств, будет идеально».

Согласно инициативе, в рамках специальной программы Центробанк должен принимать под залог ВИП банков.

Имеются в виду выданные кредиты на жилье, которое уже оформлено в собственность, ипотечные займы обслуживаются не менее двух лет, а просрочка по ним — меньше 0,15%.

Под такой залог ЦБ будет выдавать займы банкам под не более 2%, и кредитным организациям позволят устанавливать наценку до 3%. Инициативу направят для обсуждения вице-премьеру Марату Хуснуллину.

* Есть в распоряжении Business FM

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Россиянам посулили сказочные проценты по ипотеке: эксперты рассказали о проблеме — МК

В начала весны в Госдуме разрабатывают план поддержки строительного сектора. Комитет по строительству и ЖКХ предложил вернуть льготную ипотеку на новостройки под 5%. Ранее Союз строителей предлагал расширить действующую программу льготной ипотеки.

Возможные и наиболее реальные варианты: субсидирование процентной ставки, увеличение максимальной суммы кредита, продление программы еще на несколько лет. Звучит, конечно, замечательно, но квартиры уже серьезно подорожали, а сами заемщики сомневаются в том, что смогут обслуживать свои кредиты.

Решатся ли власти обрушить ставку по ипотеке, «МК» рассказали эксперты.

Чтобы избежать массового банкротства застройщиков, власти начали обсуждать новые меры поддержки строительной отрасли. Среди вариантов — резкое снижение ипотечных ставок за счет госучастия.

Напомним, банки привязывают свои кредитные ставки к ключевому показателю ЦБ. И если в начале 2020 года ключевая ставка Банка России составляла 4,25%, то сейчас она в разы больше — 20%.

Между тем государственная программа льготной ипотеки должна была действовать до 1 июля 2022 года. Ставка — 7% годовых. Предельная сумма кредита составляла — 3 млн руб. По этой программе можно было оформить кредит на квартиру в новостройке сроком до 20 лет с первоначальным взносом от 15%.

Но так было до обострения ситуации на Украине и последующей санкционной атаки на нашу страну. 28 февраля Центробанк поднял ключевую ставку с 9,5% до рекордных 20% годовых. А она, в свою очередь, прямо повлияла на условия по новым ипотечным кредитам.

В тот же день главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко спрогнозировал сокращение выдачи ипотечных кредитов в России. По его словам, какие бы ипотечные ставки банки сейчас ни назначали, по сути они будут запретительными. Риелторы в свою очередь сообщили о росте цен на новостройки на 5–12% за неделю.

А если квартира разом подорожала подорожала на миллионы (учитывая обрушение курса рубля), россиянам будет все равно, какую ставку по ипотеке предложит рынок. В любом случае — будет дорого. «Возможности потенциальных заемщиков резко сократятся, кредитование съежится до уровня льготных программ.

Ежемесячная выдача ипотечных кредитов уменьшится в 5–10 раз», — предсказал Гордейко. Уже 2 марта 2022-го большинство банков приостановили выдачу льготной ипотеки: новые заявки перестали принимать.

С большой вероятностью можно сказать, что программа льготной ипотеки в том или ином виде сохранится, поскольку ее отмена нанесет очень сильный удар по строительной отрасли, рассказывает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов.

«В условиях нынешней неопределенности очень сложно говорить о том, в каком объеме правительство решить финансировать ту или иную меру поддержки, — продолжает он. — Спрос на недвижимость в условиях ослабления рубля и политических потрясений всегда возрастает. Но ставка по ипотеке — более значимый фактор для покупателей квадратных метров.

Если не будет льготной ипотеки, застройщики могут столкнуться со сложностями в продаже жилья в соответствии с прежним графиком».

По мнению старшего аналитика ИАЦ «Альпари» Анны Бодровой, вполне может быть, что идея ипотеки под 5% годовых получит глобальную поддержку на уровне правительства: спрос есть, потому что у людей на руках остались финансовые средства.

«Государство может субсидировать льготные ипотечные условия за счёт резервов и секвестирования расходов (пропорционального снижения всех расходных статей бюджета на определённую долю) по другим направлениям», — считает она.

Впрочем, точных цифр — сколько сотен миллиардов бюджетных рублей потребуется на подобные субсидии — эксперты не называют.

Между тем первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал предупреждает, что в сложившейся ситуации на потенциальных покупателей жилья лягут дополнительные расходы, связанные не только с повышением ставок по ипотеке, но и с повышением себестоимости строительства, так как рынок строительных и отделочных материалов сильно вырос в цене.

Похожего мнения придерживается независимый эксперт рынка недвижимости Алексей Кричевский. По его мнению, людям, помимо покупки жилья, придется вкладываться в ремонт, который в нынешней действительности станет дороже в полтора раза, став неподъемным.

«Высоконадежные ипотечные портфели в сегодняшних реалиях — это фикция, — говорит он.

— С учетом резкой девальвации рубля, отсутствия роста доходов, ускоряющейся инфляции и приближающегося всплеска безработицы из-за ухода с рынка западных компаний, под угрозой будут выплаты по сотням тысяч кредитов.

Льготная ипотека на новостройки и так взвинтила цены на квадратные метры на 50–100% по всей стране, потянув за собой и вторичку. Будут ли люди зарабатывать столько, чтобы обслуживать эти кредиты, в обозримой перспективе? Вряд ли».

Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28739 от 10 марта 2022

Заголовок в газете: Ипотеке посулили сказочный процент

Льготную семейную ипотеку продлили до конца 2023 года

Правительство России продлило льготную семейную ипотеку до конца 2023 года. Об этом на заседании правительства заявил премьер-министр Михаил Мишустин.

«Правительство продлевает льготную семейную ипотеку. Программа должна была закончиться примерно через полтора года, теперь она будет действовать до конца 2023 года. Более того, по решению главы государства воспользоваться ей смогут родители не только двух и более детей, а уже при рождении первенца», — сказал он.

Мишустин отметил, что с помощью этой программы молодые семьи смогут купить собственное жилье под 6% годовых. Использовать кредит можно как на покупку квартиры, так и на строительство дома. Льготная ставка будет действовать в течение всего срока займа.

Холодное лето: как московский рынок жилья отреагировал на сворачивание льготной ипотеки

Президент России Владимир Путин, выступая на Петербургском международном экономическом форуме в июне, поручил правительству расширить программу льготной ипотеки на семьи с одним ребенком. Согласно документу, опубликованному на сайте главы государства, речь идет о первенцах, рожденных после 1 января 2018 года.

«Обеспечить расширение льготной ипотечной программы для семей, имеющих детей, предусмотрев возможность получения до 31 декабря 2023 года семьями, в которых после 1 января 2018 года родился первый или последующий ребенок, ипотечных жилищных кредитов», — говорится в списке президентских поручений по итогам ПМЭФ. Там же отмечается, что на покупку жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях семьи должны иметь возможность взять заем на сумму до 12 млн рублей, а в других регионах — до 6 млн рублей.

Базовая программа льготной ипотеки была запущена в апреле прошлого года в качестве антикризисной меры.

По условиям программы максимальная ставка кредита была установлена на уровне 6,5% годовых, размер кредита составлял от 6 млн до 12 млн рублей в зависимости от региона. Программа должна была завершиться 1 ноября 2020 года, но была продлена до июля этого года.

Затем президент Путин предложил продлить программу снова, увеличив базовую ставку с 6,5% до 7% и уменьшив максимальную сумму займа до 3 млн рублей вне зависимости от региона.

Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes

Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes

Льготную ипотеку захотели продлить до 2024 года

Многие девелоперы дополнительно предлагают нулевую ставку на первый год, при этом проценты банку выплачивают сами. Как вариант, можно попытаться договориться с застройщиком о небольшой скидке — правда, тогда о нулевой ставке придется забыть.

Мошенники начали обманывать с помощью ипотечных платежей

Несмотря на все это, прямо сейчас ажиотажного спроса на льготную ипотеку не наблюдается, отмечает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев:

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов:

«После того как в конце октября — начале ноября была поддержана идея продлить льготную ипотеку до июля 2021 года, наоборот, сократилось количество покупок.

Потому что люди поняли, что у них есть еще не полтора-два месяца на то, чтобы купить быстро с помощью ипотеки строящееся жилье, а есть несколько месяцев и можно не торопиться: спокойно выбрать и приобрести то жилье, которое им точно нужно.

И то, что сейчас обозначено, что будет поддержка, — это снижает необдуманный ажиотажный спрос и позволяет людям спокойно планировать приобретение».

В конце января Владимир Путин говорил, что программа льготной ипотеки под 6,5% поддержала строительную отрасль и позволила 350 тысячам семей купить жилье на первичном рынке. Глава государства обратил внимание на проблемы в некоторых регионах, где растут цены на недвижимость.

Но тут, наверное, дело не только в льготной ипотеке. Сами девелоперы объясняют это инфляцией. Плюс в отдельных регионах после реформы системы долевого строительства ушли с рынка мелкие застройщики. Так что и предложение нового жилья сократилось.

Кроме того, общая ситуация в стране тоже способствует перетоку денег населения в недвижимость.

Ставки по вкладам в России сейчас держатся на рекордно низком уровне, а еще введенный с этого года налог в 13% на депозиты от 1 млн рублей способствует тому, что россияне вновь стали вкладываться в недвижимость.

Но это не значит, что строительную отрасль не нужно поддерживать. Госпрограмму льготной ипотеки под 6,5% уже один раз продлили — с ноября прошлого года до июля нынешнего. Новое продление неизбежно, уверен глава «НДВ Групп» Александр Хрусталев.

Александр Хрусталев, глава компании «НДВ Групп»:

«Если ипотеку не продлят, то через месяц как она будет прекращена [программу все же возобновят], потому что увидят, что опять все встанет. И нужно будет опять субсидировать строительную отрасль. Потому что это, наверное, единственная отрасль, которая показывает хоть какую-то положительную динамику по сравнению со всеми отраслями экономики».

Против продления льготной ипотеки ранее выступала глава ЦБ Эльвира Набиуллина, заявлявшая в декабре прошлого года о том, что это приведет к снижению доступности жилья. Интересно, что именно ей, а также премьер-министру Михаилу Мишустину к 31 марта и нужно представить до конца марта предложения о продлении льготной ипотеки.

А правительство уже готовит расширение госпрограмм льготного кредитования на покупку жилья. В середине года, как ожидается, в России начнут выдавать льготную ипотеку на частные дома.

Льготную ипотеку продлят на год

Правительство России собирается продлить программу льготной ипотеки под 6,5% до конца 2021 года. Одновременно предлагается расширить ее объем более чем в три раза, до 2,8 трлн руб.

Банкиры и застройщики поддерживают продление программы, которая стала ожидаемой антикризисной мерой. В частности, застройщики значительно увеличили выручку от продажи жилья. Учитывая возросшие выдачи ипотечных кредитов, ЦБ отслеживают риски таких портфелей.

Банкиры не ожидают возникновения ипотечного пузыря и ожидают сохранения потенциала для роста до конца 2021 года.

В понедельник, 12 октября, Минфин опубликовал проект постановления с изменениями в действующую госпрограмму льготной ипотеки под 6,5% годовых.

Действующая с 17 апреля программа должна была закончиться 1 ноября.

Ведомство предлагает продлить программу льготной ипотеки до 31 декабря 2021 года, а лимит, в рамках которого банки смогут выдать кредиты, расширить с текущих 900 млрд до 2,8 трлн руб.

Как следует из пояснительной записки, в десятидневный срок после вступления в силу постановления банки, намеренные участвовать в программе, должны представить оператору программы — АО «Дом.РФ» — «заявки на установление новых или дополнительных лимитов кредитования». Принять решение по ним «Дом.

РФ» должен будет в 20-дневный срок.

Оператор возмещает кредиторам недополученные доходы, компенсация составляет разницу между размером ключевой ставки ЦБ по состоянию на начало месяца, за который производится возмещение, увеличенной на 3 процентных пункта, и процентной ставкой по кредитному договору по льготной ипотеке.

В настоящее время в льготной программе участвует 64 банка. По данным «Дом.РФ», по состоянию на 8 октября в рамках программы было заключено 224,4 тыс. кредитных договоров на 630,7 млрд руб. Выдано к этому моменту 216,7 тыс. льготных кредитов на сумму 607,5 млрд руб. Всего россияне отправили около 744,6 тыс.

заявок на льготную ипотеку. Ранее банки указывали “Ъ”, что заемщик одновременно отправляет сразу несколько заявок в банки. По программе можно взять ипотечный кредит до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн руб. в других регионах.

Минимальный первоначальный взнос установлен на уровне 15% от стоимости жилья.

О том, что льготная ипотека может быть продлена и после 1 ноября, неоднократно заявлял вице-премьер, курирующий в правительстве строительную отрасль Марат Хуснуллин. Так, в конце сентября он охарактеризовал эту программу как «очень успешную, позволившую многим гражданам приобрести жилье и привлечь в отрасль 500 млрд руб.».

По данным «Дом.РФ», на текущий момент с учетом первоначального взноса в строительную отрасль уже привлечено свыше 715 млрд руб. средств банков и граждан. По словам руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, программа обеспечила строительство более 11 млн кв. м жилья.

«Продление программы в 2021 году сможет обеспечить выдачу более 877 тыс. кредитов, поддержать спрос на строящееся жилье и помочь застройщикам сформировать задел для увеличения объемов строительства»,— отмечает Михаил Гольдберг.

Спрос на новое жилье в России с апреля начал заметно снижаться из-за кризиса. По данным Росреестра, в апреле-мае количество сделок сократилось более чем вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.

В целом за первое полугодие 2020 года число сделок по договорам долевого участия (ДДУ) уменьшилось на 37% по сравнению с тем же периодом 2019 года.

С июня спрос на недвижимость начал восстанавливаться благодаря постепенной отмене карантинных ограничений, а также мерам господдержки строительной отрасли, включая внедрения программы льготной ипотеки по ставке 6,5%.

В первый летний месяц 2020 года совокупная стоимость сделок на первичном рынке подскочила на 42% по отношению к предыдущему месяцу.

В июле и августе подъем продолжился, составив 15% и 21% соответственно, подсчитали в агентстве «Национальные кредитные рейтинги» (НКР).

По расчетам этой компании, потери в продажах новостроек из-за COVID-19 с апреля по август 2020 года составили около 0,9 трлн руб. в сравнении с аналогичным периодом 2019 года, а без программы льготной ипотеки потери превысили бы 1,7 трлн руб.

Поэтому основные участники программы — банки и застройщики — активно выступают за ее продление.

Как указали “Ъ” в Сбербанке, это «позволит достаточно умеренными бюджетными расходами поддержать и потребителя, который сможет решить критически важные проблемы с жильем, и строительный сектор, и многочисленных подрядчиков строительного сектора, а в среднесрочной перспективе — и производителей товаров для ремонта, мебели и других сопутствующих товаров».

Льготная ипотека — это антикризисная мера, другой такой программы по снижению процентных ставок нет, и потенциал для роста рынка жилья до конца 2021 года еще остается, считает председатель правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова.

При этом, по ее словам, вряд ли стоит ожидать после расширения программы новых участников, поскольку для многих банков такие кредиты — низкомаржинальные. «Высоким спрос со стороны населения будет оставаться примерно до середины 2021 года, далее он может несколько снизиться, поскольку большинство заемщиков с платежеспособным спросом к тому времени воспользуются программой»,— указывает руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина.

Как отмечают в НКР, что после запуска льготной ипотеки средние цены сделок увеличились на 8% (с конца мая до конца августа).

Наиболее выраженным рост цен был в июле-августе, что совпадает по времени и с резким увеличением объемов льготной ипотеки — на 60% в августе по сравнению с июлем, до 432 млрд руб.

На увеличение цен, считают эксперты НКР, также повлияло решение части застройщиков ограничить предложение жилья.

Льготная ипотечная программа закономерно привела к увеличению объемов выручки застройщиков в Москве и Подмосковье, которые считаются одними из самых в стране капиталоемких рынков первичной недвижимости.

Только в сентябре 2020 года группа ПИК выручила от продажи жилья 26,2 млрд руб., MR Group — 9,5 млрд руб., «Дон-Строй Инвест» — 9 млрд руб., «Инград» — 8,7 млрд руб., а «Самолет» — почти 6 млрд руб., подсчитал CEO аналитической компании Dataflat.Ru Александр Пыпин.

В настоящее время около половины объема выдач в последние месяцы приходилось именно на льготную ипотеку. «Мы внимательно следим за тем, чтобы не росло количество, скажем так, рисковых ипотечных кредитов. Все прекрасно помнят историю 2008 года, США, subprime и так далее»,— указывала глава ЦБ Эльвира Набиуллина в середине сентября.

Как отмечает Татьяна Ушкова, круг ипотечных банков узок — всего 10–12 кредитных организаций профессионально работают в этом сегменте. Цели выдать побольше кредитов у них нет, все риск-модели банков скорректированы с учетом предыдущих кризисов, считает она. «Поэтому риска создания ипотечного пузыря я не вижу»,— резюмирует госпожа Ушкова.

Ольга Шерункова, Халиль Аминов