Несмотря на большое количество статей с пугающими заголовками, хорошие взаимоотношения арендатора и собственника квартиры не такая уж и редкость.

Но даже в них могут возникнуть недоразумения и конфликты из-за того, что стороны не знают о своих правах и обязанностях.

Так что, если вы планируете снимать или сдавать жилье в ближайшем будущем, изучите заранее, кто и за что отвечает в съемном жилье на самом деле. Рассказываем обо всем подробно.

Поломка бытовой техники и мебели

Достаточно часто возникает ситуация, когда после аренды квартиры в ней неожиданно что-то ломается – перестает работать стиральная машинка, телевизор или, например, пылесос.

Понятно, что каждая сторона скорее всего будет отстаивать свои права. Собственник начнет утверждать, что передавал технику в отличном состоянии.

А арендатор настаивать на том, что агрегат перестал выполнять свои функции из-за старости.

Лучший способ защитить себя от таких спорных ситуаций – заключать договор аренды и подробно прописать в нем все условия.

А если вы решили обойтись без этого документа или не указали в нем зоны ответственности, все будет зависеть от того, кто виноват в поломке.

Чтобы снять с себя вину и доказать, что причиной стал естественный износ или дефект, который возник еще до заселения, квартиранту необходимо обратиться в экспертную организацию, произвести обследование и получить заключение.

Кроме того, во избежание конфликтов эксперты советуют обеим сторонам перед заключением договора тщательно осмотреть квартиру и зафиксировать любой изъян – даже тот, который кажется незначительным. Иначе есть вероятность того, что при выселении придется потратить кучу нервов, выясняя причину царапин на ламинате.

Косметический ремонт 

Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону.

Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный  — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором».

А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его. 

Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.

Если же вы произвели неотделимые улучшения за свой счет, можно потребовать у собственника компенсацию расходов. Но только в том случае, если перед началом ремонтных работ было получено его письменное согласие. В противном случае придется даже заплатить штраф. Например, вы поклеили новые веселые обои с цветами, а арендодатель не считает это улучшениями его жилья – он ценитель минимализма.

Что касается поддержания помещения в надлежащем состоянии, то тут все просто. Если в квартире произошли повреждения из-за арендатора и его семьей (дети разрисовали стены, собака испортила паркет), ремонт проводится однозначно за счет виновного.

Квартиру затопили или случился пожар

Существуют общее правило: если ущерб произошел по вине арендатора, то он устраняется за его счет, а если не по вине арендатора, то за счет собственника квартиры, соседей, УК или ТСЖ. Таким образом, в первую очередь следуют найти источник возгорания или затопления.

Если он находится внутри квартиры, то стоит определить основную причину. Например, в случае с неисправной проводкой ответственность ляжет на собственника. Он обязан следить за состоянием всех внутренних коммуникаций, электропроводки, вентиляции и газовых труб. А если квартиру затопило из-за того, что квартиросъёмщик неудачно заменил кран в ванной, соответственно на него.

Эксперты советуют очень тщательно все проверять и не спешить с выводами. Например, телевизор может загореться из-за неисправной проводки, а не потому, что его забыли выключить. Но в любом случае, виновного будет определять суд, оценивая все обстоятельства.

Содержание общего имущества

Чтобы понять, кто отвечает за содержание общего имущество, стоит обратиться к статье 39 ЖК РФ. Закон говорит, что эта обязанность лежит исключительно на собственнике квартире. И заключение договора аренды ничего не меняет. Согласно тому же жилищному кодексу, арендатор:

• Не должен платить взносы на капитальный ремонт;
• Не должен платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги;
• Не может заключить договор управления с управляющей организацией;
• Не может участвовать в общих собраниях дома, в которых могут участвовать только собственники.

Так что, если вы арендуете жилье, и к вам, например, обратились жильцы дома с просьбой скинуться на новый шлагбаум во дворе, просто передайте информацию собственнику.

В каких случаях можно выселить квартиранта

Закон тщательно охраняет интересы обеих сторон и предусматривает четыре основания для досрочного расторжения договора аренды через суд:

1. Квартиросъемщик не платит за аренду 2 месяца (если договор заключен на срок менее года) или 6 месяцев (если договор заключен на срок более года).
2. Квартиросъемщик или иные лица, за которых он отвечает, разрушили или испортили квартиру.
3. Арендатор использует квартиру не по назначению или нарушает права и интересы соседей. Например, устроил в квартире офис или хостел.
4. Помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии.

Если же существенные нарушения отсутствуют, можно попробовать договориться c арендаторами мирным путем.

Но учитывайте, что в любом случае выставить людей принудительно не получится – это могут сделать только приставы на основании судебного решения.

А если договор уже расторгнут, но квартиранты отказываются съезжать, можно сменить замки, сдать их вещи в камеру хранения, уведомить съемщиков по почте и потребовать с них компенсацию расходов через суд.

Арендатор или арендодатель: как определить ответственного за вред — новости Право.ру

В 2014 году «Росгосстрах» и Медикодиагностический центр ООО «Сихат» заключили договор добровольного страхования товаров на общую сумму 1,6 млн руб. Кроме того, медцентр застраховал там же помещение, которое арендовал у Ирека Усманова.

А в 2015-м помещения ООО «Сихат» затопило. Проверка показала, что затопление произошло из-за срыва заглушки с трубы системы отопления. Общий размер ущерба отделке помещения, оборудованию, товарно-материальным ценностям составил 1,1 млн руб. «Росгосстрах» выплатил страховку медцентру.

Затем страховая компания обратилась в суд с иском к Усманову на эту сумму. Страховщик объяснял это тем, что собственник помещения несет ответственность за убытки, которые возникли из-за наступления страхового случая (ст. 965 ГК о суброгации).

Усманов возражал против требований. По договору аренды арендатор обязан содержать арендуемые помещения в исправности и производить текущий и капитальный ремонт помещения и коммуникаций.

Мужчина объяснил, что именно арендатор занимался опрессовкой систем отопления, в ходе которой была сорвана заглушка, поэтому произошло затопление.

Медцентр заключал договор на выполнение этих работ с ИП Хабировым.

В этом сюжете

В 2019 году Чекмагушевский межрайонный суд Республики Башкортостан удовлетворил требования ПАО СК «Росгосстрах» (дело № 2-49/2019). Верховный суд Башкортостана поддержал выводы первой инстанции (дело № 33-9808/2019 от 16 мая 2019 года). Он назвал причинителем вреда собственника, ведь именно он должен содержать свое имущество и следить за его исправным состоянием.

Собственник обратился в Верховный суд, чтобы оспорить судебные акты. ВС встал на его сторону и передал дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело № 49-КГ20-4).

Нижестоящие суды проигнорировали довод Усманова о том, что опрессовку систем отопления проводил арендатор, который по договору обязан производить текущий и капитальный ремонт. Эти обстоятельства являлись юридически значимыми для принятия решения по делу. Для ВС это послужило основанием, чтобы отменить судебные акты.

Эксперты о решении ВС

Нижестоящие инстанции исходили из ст. 210 ГК, где сказано о бремени содержания имущества собственником, объясняет Виктория Велюга, юрист фирмы Федеральный рейтинг.

группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market)
.

«Но ГК устанавливает, что это правило может быть изменено договором, что суды и проигнорировали», – резюмирует юрист.

Передача дела в коллегию ВС на пересмотр, потому что нижестоящие суды не учли доводы стороны, – это редкость и чудо.

Александр Латыев, юрист Федеральный рейтинг. группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 15место По количеству юристов 24место По выручке на юриста (более 30 юристов) 40место По выручке Профайл компании

Суду первой инстанции предстоит определить виновного в затоплении, чтобы правильно разрешить дело. Екатерина Назарова, руководитель практики страхового и административного права Региональный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Банкротство (включая споры) Профайл компании
, перебирает возможные варианты развития событий: «Виновным может быть арендодатель, арендатор, организация ЖКХ, а также тот, кто выполнял ремонтные работы в помещении. Если установят, что опрессовка систем отопления была выполнена некачественно, то ответственность за возмещение убытков будет нести подрядчик работ. Стоит отметить, что срок исковой давности для предъявления требований к нему у страховщика уже прошёл. Если же суд установит, что медцентр не исполнял обязанности по текущему ремонту, что и привело к затоплению, то сам страхователь понесет ответственность за убытки. А в этом случае страховщик лишается права на суброгацию».

Анна Бойцова, адвокат Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство (включая споры) (high market)
, уверена в невиновности арендодателя: «Очевидно, что собственник помещения в этих отношениях с опрессовкой не участвовал.

Он не должен был нести ответственность за причиненный вред». Эксперт предполагает, что в этом деле может быть несколько виноватых. «Например, подавалось слишком большое давление воды при опрессовке, но и сорванная заглушка была бракованная.

Тогда суд должен определить степень вины каждого ответственного лица», – заключает адвокат.

Арендодатель и арендатор: разграничение ответственности в сфере прир

Договор аренды является одной из наиболее популярных и востребованных договорных конструкций среди участников коммерческих взаимоотношений.

Однако сам по себе договор аренды порождает сложное комплексное обязательственное правоотношение[1], которое состоит из множества прав и обязанностей, закрепленных за его субъектами и имеющих свое отражение (прямое влияние) как на частные (обязательственные), так и публичные (общественные) интересы.

В данной статье попробуем разобраться, как договор аренды влияет на поведение его субъектов применительно к вопросам охраны окружающей среды и обращения с отходами.

Общее правило распределения обязанностей между арендодателем и арендатором

Договор аренды с внутренними его особенностями допустимо рассматривать как некоторую надстройку к существующим правам и обязанностям собственника, т.е. лица, обладающего наиболее полным абсолютным правом на объект гражданского оборота, в частности объект недвижимости.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос, какое правило является общим (т.е.

презюмируется), если стороны договора аренды объекта недвижимости не предусмотрели в тексте договора специального порядка регулирования прав и обязанностей в области минимизации негативного воздействия на окружающую среду (далее — НВОС) и обращения с отходами.

Несмотря на возможную очевидность ответа на поставленный вопрос, на практике встречаются двойственные подходы к его разрешению.

Подход 1

Согласно Методическому пособию по расчету, нормированию и контролю выбросов загрязняющих веществ в атмосферный воздух (СПб.

: ОАО «НИИ Атмосфера», 2005), если собственник (предприятие) сдает в аренду часть своей территории, он обязан разрабатывать для всей совокупности источников загрязнения атмосферы, расположенных на данной территории, единый проект нормативов предельно допустимых выбросов (временно согласованных выбросов), на основе которого выдается в установленном порядке разрешение на выброс для всей совокупности источников. В этом случае предприятие, являющееся собственником производственной территории, осуществляет плату за выбросы в полном объеме и несет ответственность за воздухоохранную деятельность арендаторов.

Следовательно, можно сделать вывод, что при описанном подходе именно арендодатель, т.е. собственник, обязан позаботится о наличии соответствующей разрешительной документации, а также об исполнении обязанности по внесению платы за НВОС.

Подход 2

Позднее указанная позиция была скорректирована. Так, Методическими рекомендациями по администрированию Федеральной службой по надзору в сфере природопользования и ее территориальными органами бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, утвержденными Приказом Росприроднадзора от 23.10.

2015 № 849 (утратил силу), было закреплено правило: в случае заключения договора аренды источника (объекта) негативного воздействия плательщиком платы является лицо, фактически эксплуатирующее такой источник (объект) и оказывающее тем самым НВОС, если иное не установлено договором между арендатором и арендодателем.

Впоследствии указанная позиция нашла свое подтверждение в соответствующих письмах уполномоченного органа[2].

Представляется, что подход 2 является наиболее справедливым и должен рассматриваться в качестве общего правила. Правомерность указанной позиции подтверждают:

• частноправовые нормы — пунктом 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. от 05.12.2017; далее — ГК РФ) именно на арендатора, т.е. лицо, фактически использующее объект аренды, возлагаются расходы по его содержанию (уплате коммунальных расходов);

• нормы публичного права

Вред арендованному имуществу

Мы — ваш онлайн-юрист ????????‍⚖️

Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Задайте вопрос. Юрист поможет!

Добрый день!

Организация арендует недвижимое имущество. Этому имуществу был причинен вред третьими лицами. Кто в данном случае будет истцом в суде о взыскании суммы ущерба: собственник имущества или арендатор тоже имеет право быть истцом ?

05 июля 2021, 11:48, Ядвига Каснаускайте, г. Мурманск

• Добрый день!
•  Уточните, на кого возложены договором аренды риски по ответственности за вред, причиненный третьими лицами?
• Согласно ст. 622 Гражданского Кодекса РФ:

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По общему правилу, право требования возмещения вреда имуществу, имеет собственник этого имущества, и если собственник предъявит такой иск, то он будет рассмотрен и удовлетворен судом однозначно.

05 июля 2021, 11:50

Здравствуйте. По общему правилу, в силу ст. 1064 ГК РФ

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Также в силу положений ст. 15 ГК РФ

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Надо смотреть условия договора, на кого по условиям последнего распределяются расходы по возмещению убытков.

восстановление или возмещение затрат собственнику. Как пример практики

Исходя из правового анализа пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 7.1 договора аренды движимого имущества от 29.12.

2007 №01-12/200, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у ООО «Зыков и К» как арендатора материального права требовать возмещения убытков, связанных с повреждением или утратой арендованной им вещи. Указанное право принадлежит собственнику вещи.

https://kad.arbitr.ru/Document… Чаще всего конечно суды говорят о праве собственника на возмещение этих сумм. Тем более если арендатор не понес каких-то убытков в связи с этим.

05 июля 2021, 11:53

1. Добрый день.
2. Истцом выступает собственник имущества, которому причинен вред.
3. В данном случае стоит исходит из положений ст. 15 ГК РФ в силу которого

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Право требования в данном случае принадлежит собственнику, который имеет интерес в сохранности данного имущества и право на защиту указанного интереса.

05 июля 2021, 11:54

Кто ответит за пожарную безопасность: арендатор или собственник?

В законодательстве прямого ответа на вопрос, поставленный в заголовке, нет. Ключ к решению проблемы в руках арендодателя и арендатора. Именно они должны максимально ответственно подойти к этому вопросу и детально конкретизировать в договоре аренды, кто и за что будет отвечать.

Ищем ответ в договоре аренды

По за­ко­ну от­вет­ствен­ность за на­ру­ше­ние тре­бо­ва­ний по­жар­ной без­опас­но­сти несут в числе про­чих как соб­ствен­ни­ки по­ме­ще­ний (то есть арен­до­да­те­ли), так и лица, упол­но­мо­чен­ные вла­деть, поль­зо­вать­ся или рас­по­ря­жать­ся по­ме­ще­ни­я­ми (в том числе арен­да­торы).

Вер­хов­ный суд еще в 2006 г. от­ме­тил, что сто­ро­ны в до­го­во­ре арен­ды могут сами уре­гу­ли­ро­вать во­прос об объ­е­ме «по­жар­ных» обя­зан­но­стей.

И тогда к от­вет­ствен­но­сти за на­ру­ше­ние пра­вил по­жар­ной без­опас­но­сти долж­но при­вле­кать­ся то лицо, ко­то­рое не вы­пол­ни­ло воз­ло­жен­ную на него обя­зан­ность.

И это же лицо долж­но воз­ме­стить все убыт­ки, при­чи­нен­ные иму­ще­ству дру­гой сто­ро­ны по­жа­ром.

• Вот ха­рак­тер­ный при­мер. До­го­во­ром арен­ды было преду­смот­ре­но, что арен­да­тор при поль­зо­ва­нии по­ме­ще­ни­я­ми обя­зан вы­пол­нять тре­бо­ва­ния про­ти­во­по­жар­ной без­опас­но­сти, в част­но­сти:
• •раз­ме­щать и ис­поль­зо­вать сер­ти­фи­ци­ро­ван­ные элек­тро­на­гре­ва­тель­ные при­бо­ры;
• •со­гла­со­вы­вать с арен­до­да­те­лем их ко­ли­че­ство и раз­ме­ще­ние, а также пись­мен­но из­ве­щать об из­ме­не­нии ко­ли­че­ства элек­тро­на­гре­ва­тель­ных при­бо­ров;
• •со­блю­дать тре­бо­ва­ния, ка­са­ю­щи­е­ся ис­поль­зо­ва­ния таких при­бо­ров в по­ме­ще­нии.

Од­на­ко арен­да­тор (фит­нес-клуб) в на­ру­ше­ние до­го­во­ра без со­гла­со­ва­ния с арен­до­да­те­лем раз­ме­стил в арен­ду­е­мом по­ме­ще­нии ин­фра­крас­ную сауну.

Спу­стя ка­кое-то время в ней про­изо­шло ко­рот­кое за­мы­ка­ние, при­вед­шее к по­жа­ру.

Суды всех уров­ней еди­но­глас­но при­зна­ли за­кон­ным тре­бо­ва­ние арен­до­да­те­ля к арен­да­то­ру воз­ме­стить все рас­хо­ды, ко­то­рые он понес в ходе ре­монт­но-вос­ста­но­ви­тель­ных работ.

https://www.youtube.com/watch?v=KPO-wRx6pQg\u0026t=2024s

МЧС тоже на­сто­я­тель­но ре­ко­мен­ду­ет ор­га­ни­за­ци­ям и пред­при­ни­ма­те­лям при за­клю­че­нии до­го­во­ров арен­ды об­ра­щать осо­бое вни­ма­ние на по­ло­же­ния, ка­са­ю­щи­е­ся обя­зан­но­стей и от­вет­ствен­но­сти сто­рон по обес­пе­че­нию по­жар­ной без­опас­ности.

К при­ме­ру, соб­ствен­ник от­ве­ча­ет за по­жар­ные тре­бо­ва­ния ка­пи­таль­но­го ха­рак­те­ра, в част­но­сти за ис­прав­ность про­ти­во­по­жар­ной сиг­на­ли­за­ции и си­сте­мы опо­ве­ще­ния, за пра­виль­ную уста­нов­ку две­рей эва­ку­а­ци­он­ных вы­хо­дов (долж­ны от­кры­вать­ся по ходу эва­ку­а­ции) и т. д. А на арен­да­то­ра воз­ла­га­ет­ся вы­пол­не­ние так на­зы­ва­е­мых по­все­днев­ных тре­бо­ва­ний, таких как, на­при­мер, раз­ме­ще­ние таб­ли­чек с те­ле­фо­ном вы­зо­ва по­жар­ной охра­ны и пла­нов эва­ку­а­ции людей при пожаре.

Если в договоре аренды ответа нет

Но за­ча­стую сто­ро­ны либо со­всем пре­не­бре­га­ют вклю­че­ни­ем в до­го­вор арен­ды усло­вий о рас­пре­де­ле­нии между собой от­вет­ствен­но­сти за по­жар­ную без­опас­ность, либо от­де­лы­ва­ют­ся ка­ки­ми-то об­щи­ми фра­за­ми, на­при­мер «арен­да­тор несет от­вет­ствен­ность за со­блю­де­ние тех­ни­ки без­опас­но­сти и про­ти­во­по­жар­ных пра­вил».

Вер­хов­ный суд по этому по­во­ду ска­зал сле­ду­ю­щее. Если объем «по­жар­ных» обя­зан­но­стей в до­го­во­ре арен­ды не уре­гу­ли­ро­ван, от­вет­ствен­ность может быть воз­ло­же­на как на арен­да­то­ра, так и на арен­до­да­те­ля, в за­ви­си­мо­сти от того, чье ви­нов­ное дей­ствие (без­дей­ствие) имело место.

В реальной жизни это приводит к тому, что в случае проверки пожарный инспектор на свое усмотрение решает, кого привлечь к ответственности. По Регламенту проверяющие должны при назначении наказания учитывать в числе прочего и положения договоров аренды. А тут, получается, учитывать нечего…

И тогда арендаторам или арендодателям ничего не остается, как идти в суд оспаривать штраф от инспекторов или выданное ими предписание. И каков будет вердикт в той или иной ситуации, предсказать очень сложно. Судите сами.

1. По результатам проверки арендатору было выдано предписание устранить следующие нарушения:
2. •убрать с путей эвакуации металлические раздвижные двери;
3. •оборудовать торговый зал системой вытяжной противодымной вентиляции.

Арендатор в суде стал взывать к тому, что по договору аренды он не вправе производить в помещении переоборудование, относящееся к капремонту или реконструкции. Мол, все вопросы к собственнику помещения.

Однако суды возразили: пожарная инспекция вправе возложить в предписании обязанность на лицо, использующее помещение на основании договора.

Кроме того, из предписания не следует, что работы по монтажу вентиляции должен произвести именно арендатор, он вправе в рамках исполнения предписания потребовать выполнения этих работ от арендодателя. И Верховный суд эти доводы поддержал.

А вот другой пример. Компанию-арендодателя оштрафовали за невыполнение предписания пожарных инспекторов — определить и обозначить на дверях помещений категории по взрывопожарной и пожарной опасности.

Компания пыталась оспорить штраф, указывая, что она не является субъектом административной ответственности.

Ведь согласно договорам аренды обязанность по соблюдению требований пожарной безопасности и поддержанию помещений в противопожарном состоянии возложена на арендаторов.

Суд возразил: именно собственник должен озаботиться тем, чтобы на дверях производственных и складских помещений были обозначены их категории по взрывопожарной и пожарной опасности с целью дальнейшего обеспечения контроля за соблюдением «пожарных» правил, в том числе при сдаче помещений в аренду. Кроме того, арендатор, как пользователь имущества, должен быть осведомлен о категориях арендуемых им помещений по взрывопожарной опасности, чтобы руководствоваться этой информацией при ведении деятельности.

Другой суд тоже осадил арендодателя, который пытался переложить ответственность на арендатора: собственник помещений обязан их содержать и обеспечить их соответствие требованиям противопожарной безопасности. Передача помещений в аренду не освобождает собственника от обязанности делать все от него зависящее, чтобы арендаторы тоже выполняли необходимые требования.

• * * *
• Во избежание возможных проблем при заключении договоров аренды уделяйте повышенное внимание описанию «пожарных» обязанностей сторон (от проведения первоначального инструктажа по мерам безопасности до разделения административной или финансовой ответственности за нарушение требований пожарной безопасности).
• А в заключение приведем еще несколько рекомендаций от МЧС:
• •перед заключением договора аренды, а также проведением перепланировки или реконструкции здания или помещения проконсультируйтесь в органе госпожнадзора о пригодности этого помещения для конкретной предпринимательской деятельности;
• •в случае невозможности определить качество работ по проектированию, монтажу или эксплуатации систем пожарной безопасности (автоматическая сигнализация, система автоматического пожаротушения, система оповещения о пожаре, система противопожарного водопровода) обращайтесь за помощью в компетентную организацию;
• •страхуйте свое имущество и риски от возможного пожара.

Подписывайтесь на канал, ставьте лайк и ежедневно читайте интересную и полезную информацию!А также подписывайтесь на наш канал, чтобы статьи показывались вам в ленте чаще.

Пожарную безопасность ИП: кто отвечает арендатор или собственник

В магазине, офисе и кафе должна соблюдаться пожарная безопасность. За этим следит МЧС. В законах нигде не сказано, кто отвечает за сигнализацию, схемы выхода и огнестойкий ремонт, если помещение в аренде. Арендаторы и собственники часто перекладывают ответственность друг на друга. Но заплатить штраф и ответить за пожар рискуют оба — суды разбирались уже не раз.

????Правила пожарной безопасности простыми словами

Нарушитель пожарной безопасности получит штраф и оплатит убытки от пожара

Кто отвечает за пожарную безопасность — принципиально. 

За нарушение штрафуют по ст. 20.4 КоАП РФ. Это делают инспекторы МЧС после проверки. Проверить могут планово — раз в три года, и внепланово — по жалобам клиентов, работников и соседей.

Штрафы такие:

Для физлиц Для директоров ООО    

Предупреждение или штраф от 2 000 до 3 000 ₽	Штраф от 6 000 до 15 000 ₽

Для ИП   Для ООО   

Штраф от 20 000 до 30 000 ₽	Штраф от 150 000 до 200 000 ₽

Если косяки нашли после пожара, штрафы выше. Плюс предприниматель компенсирует деньгами потери от огня и тушения: сгоревший товар соседей, залитый ремонт, лечение людей или что похуже.

За одно нарушение можно получить два штрафа — проверяющим МЧС это разрешили. Сначала штрафуют по результатам проверки и говорят, что сделать. Наказали за отсутствие огнетушителей и узкие двери — надо исправить. Инспекторы обязательно придут с контролем. Если забить и не разобраться, снова оштрафуют по ст. 19.5 КоАП РФ. 

⏳ Когда ИП и ООО запрещено штрафовать: сроки давности 

Кто должен обеспечить пожарную безопасность в помещении: арендатор или собственник

За пожарную безопасность могут наказать и собственника помещения, и арендатора. Так сказано в ст. 38 Закона о пожарной безопасности. Обязанности по ремонту и оборудованию средствами пожаротушения разделяют в договоре аренды. Но часто такого пункта в договоре нет.

Есть пункт о пожарной безопасности

Хлопоты и траты по пожарной безопасности в помещении берёт на себя тот, кого указали в договоре аренды. Это следует из вопроса 14 Обзора ВС РФ от 27.09.2006 г.

В любом случае арендатор заботится о безопасности и отвечает за пожар только в границах своего помещения. За соседские офисы, общие лестницы, выходы, чердаки и подвалы арендатор не отвечает. А вот инструктаж работников полностью лежит на нём.

Нет пункта о пожарной безопасности

Если в договоре аренды о пожарной безопасности ни слова, работают следующие правила.

• Арендатор отвечает за первичные меры пожарной безопасности. Это огнетушители, пожарные щиты, локальная сигнализация, план эвакуации, указатели выхода, безопасный косметический ремонт. Оборудование арендатор покупает и монтирует за свои деньги. Перевести стрелки на собственника не получится. Считается, это расходы на содержание имущества по ст. 616 ГК РФ.  Например, сервисный центр оштрафовали на 20 000 ₽. Сотрудники предпринимателя не прошли противопожарный инструктаж. В помещении висели светильники со снятыми колпаками, тут же стояла бутылка бензина. Двери склада сделаны из пожароопасного материала. Не было огнетушителей, сигнализации и вентиляции против дыма. Дело № 72-857/2019
• Арендатор отвечает за любые нарушения, если они появились из-за его работы или перепланировки, которую он сделал. Например, фирму оштрафовали на 150 000 ₽. Эвакуационные пути здания были заставлены материалами и товаром фирмы. Дело № 12-312/2019
• Собственник помещения отвечает за капитальные пожарные меры и здание в целом по ст. 616 ГК РФ. Например, за ширину эвакуационных выходов, пожарные подъезды, сигнализацию всего здания.

Полезные советы арендатору 

1. Проверьте свой договор аренды. Если отвечаете за противопожарные меры вы, стоит озаботиться. Как минимум нужно купить первичные средства тушения.

2. Отлично, если в договоре аренды прописаны конкретные обязанности арендатора и собственника по пожарной безопасности. Так предприниматель точно знает, что купить в помещение и за чем следить. Заключаете новый договор аренды — договоритесь с собственником и пропишите обязанности арендатора максимально точно.

   В договоре пишут примерно так:

   «Арендатор обязан оборудовать помещение огнетушителями, планами эвакуации, пожарной сигнализацией и указателями выхода. За остальные требования пожарной безопасности в помещении, установленные действующим законодательством, ответственность несёт арендодатель.

   Арендатор несёт ответственность за эксплуатацию электрооборудования». 

3. Для установки пожарной сигнализации возьмите с собственника письменное согласие. Договоритесь о компенсации: арендатору заплатят за установку или снизят размер арендной платы. Проследите, чтобы в договоре аренды не было запрета на возмещения неотделимых улучшений по ст. 623 ГК РФ. Еще согласие понадобится на ремонт и перепланировку.

Статья актуальна на 28.01.2022

В случае залива квартиры нанимателем жилого помещения, возмещение материального ущерба от залива осуществляет собственник жилого помещения

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

Права и обязанности собственника жилого помещения определены в статье 30 ЖК РФ, согласно частям 3 и 4 которой собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 

По смыслу приведенных выше норм ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, ответственность по содержанию жилого помещения в надлежащем состоянии и соблюдению прав и законных интересов соседей лежит на собственнике данного помещения. 

Согласно п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. 

Таким образом, собственники жилого помещения обязаны следить за находящимся в нем оборудованием, поддерживать его в состоянии, исключающем причинение вреда иным лицам. 

В соответствии со ст. 671 ГК РФ договор аренды (найма) жилого помещения, сторонами которого выступают наймодатель (арендодатель) — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо и наниматель (арендатор) — гражданин, самостоятельно либо с другими гражданами использующий жилое помещение для проживания, регулирует отношения между арендодателем и арендатором.

Данный договор не создает прав и обязанностей для иных (третьих) лиц, не являющихся субъектами договора аренды (найма) жилого помещения. 

Следовательно, при выборе способа защиты нарушенных прав и определении лиц, ответственных за причинение ущерба пострадавшая от залива квартиры сторона не обязана руководствоваться условиями договора аренды, заключенного между собственником жилого помещения и арендатором. 

Из содержания п. 4 ст. 687 ГК РФ следует, что именно наймодатель жилого помещения является ответственным за действия нанимателя или других граждан, совместно с ним использующих жилое помещение для проживания.

Абзац первый ст. 678 ГК РФ содержит норму, определяющую обязанность нанимателя жилого помещения по обеспечению сохранности жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии.

Однако такая обязанность нанимателя жилого помещения сама по себе не может являться основанием для освобождения собственников квартиры от выполнения возложенных на них законом (ст. 210 ГК РФ и ст.

30 ЖК РФ) обязанностей по содержанию принадлежащего им имущества в надлежащем состоянии и соблюдению прав и законных интересов соседей, а в случае причинения ущерба третьим лицам не может также являться основанием для освобождения собственников от ответственности за необеспечение такого содержания.

Как поступить, если арендатор оставил имущество?

Бизнесмены, у которых основной вид деятельности связан со сдачей в аренду недвижимости, нередко сталкиваются с ситуацией, когда у арендатора возникают финансовые сложности и он не в силах оплачивать арендную плату. Поговорим о том, как коммерсанту в этом случае лучше себя вести, и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель.

В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора.

Рассмотрим данную ситуацию с практической точки зрения и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для ­арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. В том случае, если у арендатора остались неисполненные обязательства, мы можем говорить о возможности удержания имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ).

Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ). Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ).

Разберем ­каждое из этих оснований подробно.

Арендатор прекратил платить за аренду

Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка.

Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор.

Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо ­многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.

Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду.

Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути – обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом.

По крайней мере, можно ­будет ­сэкономить на судебных расходах.

В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора.

При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он.

Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает.

С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора.

После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше.

Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.

Удерживаем имущество

В соответствии со ст. 359 ГК РФ при неисполнении должником в срок требования об оплате арендодатель вправе удерживать вещи до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Таким образом, право на удержание можно разделить на общегражданское и специальное (предпринимательское). Общегражданское – право удерживать неоплаченную вещь.

Например, химчистка вправе не возвращать клиенту принадлежащее ему пальто до момента оплаты услуг, указанных в договоре. Специальное (предпринимательское) право удержания более широкое.

Так, если между арендатором и арендодателем кроме договора аренды заключен еще и договор поставки, арендодатель вправе удержать товар, подлежащий передаче арендатору, до момента оплаты аренды.

Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что, после того как эта вещь поступила в его владение, права на нее приобретены третьим лицом. То есть продажа всего оставшегося в офисе имущества в данном случае не может помочь арендатору вызволить ­принадлежащее ему имущество.

Для законного удержания необходимо исполнение трех условий:

1. имущество должно оказаться у кредитора (в нашем случае это арендодатель) на законных основаниях;
2. у должника (в нашем случае это арендатор) должны быть просроченные договорные обязательства перед кредитором;
3. имущество на момент начала удержания должно принадлежать арендатору.

Арендатор, не реализовав свое право на вывоз принадлежащих ему вещей в пределах срока договора, бездействием выразил свою волю.

Поэтому можно говорить о том, что переход вещей от одного лица к другому в данном случае происходит без нарушения действующего законодательства. Однако для этого должны соблюдаться два условия.

Во-первых, договор аренды должен быть уже прекращен (по истечении срока или расторгнут), во-вторых, арендодатель не должен был чинить препятствия к вывозу имущества во время действия договора. В противном случае действия арендодателя будут признаны неправомерными.

Неправомерность же удержания автоматически влечет за собой необходимость возмещения убытков. Это подтверждает и судебная практика (например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 по делу № А74-3263/2011).

Отметим, что недобросовестный арендатор может в данной ситуации пойти на злоупотребление, например, заключив задним числом договор аренды или ответственного хранения на оставленное в арендованном помещении имущество.

Удержание по своей природе является защитной мерой, к которой прибегает арендодатель, чтобы снизить риски неисполнения обязательств со стороны должника и обезопасить себя от возможных убытков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств. Сроки, в течение которых арендодатель может удерживать имущество должника, законом не определены.

Однако коммерсант-арендодатель должен понимать, что удержание — достаточно своеобразный и далекий от идеала способ получить от арендатора надлежащее исполнение обязательств. Прежде всего проблема в том, что удерживать имеет смысл только то, что представляет интерес для арендатора.

Если стоимость имущества заведомо ниже размера долга либо имущество хотя и сопоставимо по стоимости с размерами долга, но обладает низкой ликвидностью и не является жизненно необходимым для дальнейшей деятельности, у арендатора нет экономического интереса для его выкупа.

А следовательно, арендодатель рискует получить на руки имущество, требующее расходов на его содержание, и судебный процесс против арендатора с неясным в отношении ­итогового взыскания результатом.

Передаем на хранение третьим лицам

Удерживаемое имущество, как правило, хранится у арендодателя, хотя действующее законодательство не запрещает передать его на ответственное хранение третьим лицам. Причем на практике сам факт хранения не исключает возможности использования имущества по его прямому назначению.

В совокупности с отсутствием временных границ удержания это может привести к тому, что имущество будет находиться в фактическом владении неопределенно долгий срок. Более того, даже если арендатор вспомнит о данном имуществе впоследствии, взыскать какие-либо убытки он вряд ли сможет.

Такой позиции придерживаются и судьи (например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).

Продаем

Точнее, пытаемся продать. Поскольку в этом случае сталкиваемся с базовой проблемой удержания. Эта проблема, на наш взгляд, кроется в громоздком, сложном и достаточно дорогом способе возмещения убытков за счет удерживаемого имущества. В соответствии со ст.

360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Обращение взыскания на заложенное имущество — достаточно трудоемкий процесс. Он возможен в судебном и внесудебном порядке.

Однако удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается только на основании соглашения залогодателя с залогодержателем. Такое соглашение может быть заключено отдельно либо включено в договор залога.

Заключение соглашения подразумевает определение предмета соглашения, то есть перечня имущества, на которое обращается внесудебное взыскание. Поэтому возможность включения в договор аренды соглашения о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество является спорной.

По сути это означает, что на практике без согласия арендатора арендодатель, удерживающий имущество, не имеет оперативной возможности ни обратить его в свою пользу, ни продать третьим лицами. Для этого необходимо соблюдение довольно громоздкой процедуры, состоящей из двух этапов. Во-первых, обращение в суд, во-вторых, организация продажи с публичных торгов.

Все это требует времени и дополнительных финансовых затрат. Кроме того, если арендатор начнет оказывать активное противодействие, то есть участвовать в судебных заседаниях, оспаривать оценку и использовать иные права, предоставленные ему действующим законодательством, процесс может значительно затянуться.

Однако даже если это не происходит, и собственник никак не проявляет интерес к судьбе удерживаемого имущества, в наиболее распространенных случаях (когда в помещении остается офисная мебель или остатки неликвидных товаров) данная процедура элементарно нерентабельна. В результате процессуальные затраты будут больше той суммы, которую можно получить от реализации ­имущества арендатора.

В отношении удержания можно сделать основной вывод: удержание вещи арендатора правоприменительной практикой сводится лишь к стимуляции должника, побуждению его к выкупу своей вещи у кредитора. Для этого должен иметься экономический интерес должника в ­обладании именно этой вещью, в противном случае удержание теряет смысл.

Брошенные вещи

Удержание вещей, которое мы рассмотрели выше, с позиции арендодателя — не самый оптимальный вариант действий. Данный способ эффективен, если арендатор активно идет на контакт и заинтересован как в выполнении своих обязательств, так и в судьбе удерживаемого имущества.

А если этого нет? Возможно, тогда более эффективной политикой будет признание оставленных в помещении вещей брошенными? На первый взгляд, так и есть. С одной стороны, в большинстве случаев стоимость оставшегося в помещении имущества не так уж велика, то есть в суд идти не требуется. Вместе с тем и полезность его для арендодателя весьма сомнительна.

Кроме того, «брошенность» подразумевает полный отказ арендатора от оставленных вещей. Это может быть выражено в отсутствии реакции на неоднократные запросы и письма, а может быть и прямо написано в ответе арендатора. Во всех случаях, если арендатор проявит свою заинтересованность, результат может быть только один – имущество надо будет вернуть.

В частности, такая позиция отражена и в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу № А46-1314/2010. Таким образом, обращение оставленного арендатором в собственность арендодателя имущества как брошенного имеет определенные сложности. Прежде всего, в определении статуса вещей.

На наш взгляд, снять часть вопросов можно, включив в договор ­соответствующее положение, как показано в Примере 1.

«6.17. Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после истечения срока аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор ­своевременно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу».

Действия в чужом интересе

Данное правовое обоснование действий арендодателя с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора с точки зрения правовой логики имеет определенные пробелы. Арендодатель не является представителем, не выполняет поручение, не заключал с арендатором ни договора комиссии, ни агентского договора.

Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения. Однако в этом случае имеется ряд особенностей, часть из которых отсутствует в рассматриваемой нами правовой конструкции.

Так, в данном случае предполагается наличие законных интересов у лица, в пользу которого совершаются действия. Однако арендодатель действует в условиях неопределенности.

При «пропавшем» арендаторе арендодатель не может однозначно определить ни его намерения, ни наличие у него какого-либо интереса в отношении оставленного в помещении имущества, ни действительных, ни вероятных его намерений. Можно только предполагать, что арендатор как собственник имеет интерес к ­сохранению своего ­имущества.

Данную неопределенность стороны могут частично снять, включив в договор аренды соответствующее согласованное условие. Его можно сформулировать так, как показано в Примере 2.

«5.2.9. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и / или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении Срока Аренды и в нарушение п. 5.2.8 настоящего Договора, – Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам.

Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором».

Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества – дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.

Для минимизации рисков в этом случае можно предусмотреть в договоре вариант с реализацией оставленного имущества. При этом в случае наличия задолженности арендатора арендодатель удерживает денежные средства в счет погашения обязательств из полученных средств. ­Оставшаяся часть передается арендатору.

Как лучше поступить?

У многих коммерсантов-арендодателей возникает вопрос: «Как же лучше поступить, если арендатор пропал и бросил свое имущество?». Данный вопрос приходится слышать достаточно часто.

Итак, опираясь на сложившуюся практику, мы можем рекомендовать арендодателю включать в договоры положения, определяющие оставленное арендатором имущество как брошенное.

В частности, предусмотрев в договоре аренды положение, которое приведено в Примере 3.

«6.17. Арендатор обязан в сроки, определенные настоящим договором, вывезти принадлежащее ему имущество.

Все имущество, оставленное Арендатором в помещении, после истечения срока для его вывоза считается брошенным Арендатором, если он заблаговременно не сообщил Арендодателю о наличии собственного интереса в данном имуществе.

Арендодатель вправе, руководствуясь нормами ­действующего законодательства, определить судьбу имущества, брошенного ­Арендатором».

В случаях с пропавшими арендаторами именно данное положение поможет избежать большей части вопросов, которые возникают в ­подобных ситуациях.